Wordt er in 2026 nog vaak overboden op huizen?

Snelle samenvatting

In 2026 wordt er nog steeds overboden, maar minder vaak en minder fors dan in voorgaande jaren. Metselaars Makelaardij ziet bij gezinnen die in Nuenen willen wonen en in de Brainport-regio werken dat overbieden geen automatisme meer is: timing, woningtype en energielabel bepalen of het nog nodig is. Wie de cijfers goed leest, hoeft niet blind mee te bieden.

• Volgens TU Delft werd in het eerste kwartaal van 2026 gemiddeld 3,7% boven de vraagprijs betaald, tegen 5,7% een jaar eerder.
• Ongeveer 65% van de woningen ging nog boven de vraagprijs van de hand, dus de meerderheid, maar de marge slinkt.
• Bij tussenwoningen wordt vaker overboden dan bij vrijstaande woningen, waar minder dan de helft boven de vraagprijs verkocht wordt.
• Alleen bij woningen met energielabel A+ of beter nam het overbieden juist toe.
• Het aanbod groeide naar bijna 30.000 woningen, ruim 20% meer dan een jaar eerder, wat kopers iets meer ruimte geeft.

Introductie

Je vindt eindelijk een huis in Nuenen, op fietsafstand van je werk op de High Tech Campus. Drie jaar geleden had je blind 30.000 euro boven de vraagprijs moeten bieden. Maar nu? Nu twijfel je. En die twijfel is terecht.

Metselaars Makelaardij ziet bij gezinnen die in Nuenen willen wonen en in Brainport werken dat de oude reflex, automatisch fors overbieden, niet meer past bij de markt van 2026. De cijfers verschuiven, het aanbod groeit, en toch blijft de markt krap. Dat maakt het ingewikkeld. Wie te laag biedt, mist het huis. Wie te hoog biedt, betaalt onnodig duizenden euro's te veel.

Met meer dan 40 jaar ervaring in de regio Nuenen en Eindhoven kent Metselaars Makelaardij het verschil tussen een landelijk gemiddelde en wat er echt gebeurt op straat. Dit artikel laat zien wat de actuele cijfers betekenen voor jou als koper of verkoper, hoe je een bod opbouwt zonder te gokken, en waarom de combinatie wonen in Nuenen en werken in Brainport juist nu een sterke positie geeft.

Wordt er in 2026 nog vaak overboden?

Overbieden betekent dat je meer biedt dan de gevraagde verkoopprijs. In 2026 gebeurt dat nog steeds vaak, maar de cijfers wijzen op afkoeling. Volgens de Monitor Koopwoningmarkt van TU Delft werd in het eerste kwartaal van 2026 gemiddeld 3,7% boven de vraagprijs betaald, tegenover 5,7% een jaar eerder. Ongeveer 65% van de woningen ging boven de vraagprijs van de hand.

Dat is een belangrijk signaal. Een jaar geleden was overbieden bijna de norm, nu is het iets minder vanzelfsprekend.

Het verschil tussen landelijk en lokaal

Een landelijk gemiddelde van 3,7% zegt weinig over een specifieke straat in Nuenen. In een gewilde wijk binnen fietsafstand van Eindhoven kan de druk hoger liggen dan in een rustiger dorp verderop. de aanpak van Metselaars Makelaardij vertaalt die landelijke trend daarom altijd naar de buurt waar jij wilt wonen, op basis van recente verkopen in dezelfde categorie.

Waarom de daling nog niet betekent dat de markt instort

De afkoeling is geen crash. De NVM meldt dat de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen in het eerste kwartaal van 2026 op 485.000 euro lag, met een aanbod dat groeide tot bijna 30.000 woningen, ruim 20% meer dan een jaar geleden. Toch blijft de markt krap, want de vraag is groter dan het aanbod.

Voor jou als koper betekent dit: iets meer keuze, iets meer onderhandelingsruimte, maar nog steeds geen luxe om eindeloos te wachten.

Zelf aan de slag:

• Vraag naar de laatste drie verkopen van vergelijkbare woningen in dezelfde wijk, niet het landelijk gemiddelde.


• Ligt het overbiedpercentage in jouw categorie onder 3%? Dan is een bod rond de vraagprijs vaak realistisch.


• Ligt het boven 5%? Reken dan op concurrentie en bereid een strategie voor.


• Check hoeveel dagen vergelijkbare woningen te koop stonden: korter dan twee weken wijst op hoge druk.

Hoe kom ik erachter wat mijn woning waard is in 2026?

De waarde van je woning bepaal je niet met één online tool, maar met een combinatie van data en lokale kennis. Veel gratis rekenmodules geven een ruwe schatting op basis van postcode en huisnummer, maar ze missen de details die het verschil maken: de staat van je keuken, de tuin op het zuiden, of het verschil tussen energielabel A en E.

Waarom een postcode-schatting tekortschiet

Een online schatting vergelijkt jouw huis met gemiddelden. Maar twee identieke tussenwoningen kunnen tienduizenden euro's uit elkaar liggen door onderhoud, ligging of isolatie. Metselaars Makelaardij combineert daarom marktdata met een fysieke opname tijdens een gratis waardebepaling aan huis, zodat je geen luchtkasteel of onderschatting krijgt.

Het verschil tussen waardebepaling, taxatie en WOZ

Deze drie worden vaak door elkaar gehaald. Een waardebepaling is een marktadvies voor verkoop. Een taxatie is een formeel, gevalideerd rapport dat je hypotheekverstrekker accepteert. De WOZ-waarde is een gemeentelijke peilwaarde voor belastingen en loopt doorgaans achter op de actuele markt.

Verwar je deze, dan reken je je snel rijk of arm. Wie wil verkopen heeft de marktwaarde nodig, niet de WOZ van vorig jaar.

Wat data alleen niet ziet

De Prijsindex Bestaande Koopwoningen van CBS en Kadaster lag in het eerste kwartaal van 2026 nog 5,2% hoger dan een jaar eerder, maar de prijsstijging verliest aan kracht. Zo'n indexcijfer is nuttig als achtergrond, maar het vertelt je niet wat een koper morgen voor jouw specifieke huis neerlegt.

Zelf aan de slag:

• Gebruik een online schatting alleen als startpunt, nooit als eindbedrag.


• Vraag een waardebepaling aan huis aan en laat drie recente referentieverkopen zien.


• Heb je een hypotheek of NHG nodig? Dan is een gevalideerde taxatie verplicht, geen waardebepaling.


• Vergelijk de WOZ niet met de vraagprijs: het verschil is normaal en zegt niets over je verkoopkans.

Welke woningen worden in 2026 nog overboden, en welke niet?

Niet elke woning wordt in 2026 even vaak overboden, het type en het energielabel bepalen veel. Dit is misschien wel het belangrijkste inzicht voor wie nu koopt of verkoopt in de Brainport-regio.

Tussenwoningen versus vrijstaand

In het vierde kwartaal van 2025 werd volgens de NVM ruim 80% van de tussenwoningen boven de vraagprijs verkocht, terwijl dat bij vrijstaande woningen bij minder dan de helft van de verkopen gebeurde. Voor een startend gezin dat een tussenwoning in Nuenen zoekt, betekent dit dus nog steeds reële concurrentie. Wie juist een vrijstaande woning koopt, heeft vaak meer onderhandelingsruimte.

Het energielabel als nieuwe scheidslijn

Hier zit een opvallende verschuiving. Volgens Huispedia daalde het overbieden in het eerste kwartaal van 2026 over de hele linie, behalve bij woningen met energielabel A+ of beter, waar het juist toenam. Kopers zijn bereid extra te betalen voor een huis met lage energierekening. Een slecht label drukt je verkoopprijs en je onderhandelingspositie.

Wil je weten wat dit concreet voor jouw verkoopprijs betekent, dan helpt het om te begrijpen hoe een energielabel A of E je opbrengst beïnvloedt.

Een vergelijking op een rij

Woningtype / kenmerk	Aandeel boven vraagprijs (Q4 2025)	Overbiedtrend begin 2026	Onderhandelingsruimte koper
Tussenwoning	ruim 80%	licht dalend	beperkt
Vrijstaande woning	minder dan 50%	dalend	groter
Label A+ of beter	hoog	stijgend	klein
Label E of lager	lager	dalend	groter

Zelf aan de slag:

• Koop je een tussenwoning met goed label? Reken op concurrentie en een vlot bod.


• Koop je vrijstaand of met een matig label? Onderhandel actief, de markt geeft je ruimte.


• Verkoop je met label E of lager? Vraag advies of een eenvoudige labelverbetering loont voor je verkoopprijs.


• Twijfel je over je positie? Laat een makelaar de vraagprijs en biedstrategie afstemmen op jouw woningtype.

Praktijkvoorbeeld: een gezin dat in Nuenen wil wonen en in Brainport werkt

Stel je een jong gezin voor waarvan beide ouders bij een techbedrijf in de Brainport-regio werken. Ze willen ruimer wonen, met een tuin en een school om de hoek, maar niet midden in de stad. Nuenen is ideaal: rustig, groen, en met de auto of fiets snel op de campus.

De situatie

Drie jaar geleden hoorden ze verhalen over biedingen van tienduizenden euro's boven de vraagprijs. Begin 2026 lezen ze dat de markt afkoelt en denken: misschien kunnen we onder de vraagprijs bieden. Maar de tussenwoning die ze op het oog hebben, heeft energielabel A en staat al na een week vol in de bezichtigingsagenda. Twee tegenstrijdige signalen, en zonder hulp dreigt een verkeerde gok.

De aanpak

Metselaars Makelaardij brengt eerst in kaart wat vergelijkbare tussenwoningen met een goed label in die buurt recent opbrachten. De conclusie: voor deze specifieke combinatie van type en label is overbieden nog steeds waarschijnlijk, ook al daalt het landelijk gemiddelde. In plaats van blind hoog te bieden, bouwt het gezin een bod op met een onderbouwde marge en scherpe voorwaarden, zoals een korte voorbehoudtermijn.

Het resultaat

De exacte uitkomst verschilt per situatie, maar in de praktijk levert deze aanpak vaak een passend bod op dat net genoeg is om voor te blijven, zonder duizenden euro's te veel te betalen. Het verschil tussen een goed onderbouwd bod en een paniekbod kan oplopen tot een flink bedrag. Wie deze stap slim aanpakt, leest meer in zo verhuis je slim naar Nuenen als je in Brainport werkt.

Zelf aan de slag:

• Bepaal eerst je harde maximum op basis van financiering, niet op emotie.


• Vraag referentieverkopen op van precies jouw woningtype en label.


• Versterk je bod met voorwaarden, niet alleen met geld: een korte termijn telt mee.


• Laat een lokale makelaar je biedstrategie checken voordat je tekent.

Hoe bouw je een slim bod op in een afkoelende markt?

Een goed bod is geen gok, maar een berekening met een marge voor concurrentie. Nu de markt afkoelt, is de kunst om niet te veel en niet te weinig te bieden. Dat vraagt om structuur.

Begin bij de feiten, niet bij de vraagprijs

De vraagprijs is een startpunt dat de verkoper kiest, soms bewust laag om biedingen uit te lokken. Kijk daarom eerst naar wat vergelijkbare woningen écht opbrachten. Het Kadaster registreerde in het eerste kwartaal van 2026 55.950 woningtransacties, 8,7% meer dan een jaar eerder, dus er is volop verse data om je bod op te baseren.

Houd rekening met het blijvende tekort

De markt koelt af, maar het tekort verdwijnt niet snel. Volgens Capital Value bedraagt het statistisch woningtekort in Nederland 4,8% van de woningvoorraad en blijft dat naar verwachting tot 2027 op dat niveau. Voor gewilde regio's zoals Brainport betekent dit dat de druk lokaal hoog blijft, ondanks de landelijke afvlakking.

Voorwaarden zijn soms sterker dan euro's

In een iets rustigere markt krijgen voorwaarden meer gewicht. Een bod met een voorbehoud van financiering is veiliger voor jou, maar minder aantrekkelijk voor de verkoper. Metselaars Makelaardij weegt per situatie af welke voorwaarden je kunt loslaten zonder onverantwoord risico te nemen, een afweging waarbij lokale ervaring zwaarder weegt dan een online rekenmodel.

Zelf aan de slag:

• Stel je maximumbod vast op basis van referentieverkopen plus een marge van enkele procenten.


• Daalt het overbiedpercentage in jouw segment? Verlaag dan je marge, maar blijf scherp.


• Weeg voorwaarden bewust af: financieringsvoorbehoud loslaten alleen als je zekerheid hebt.


• Laat je bod toetsen door een makelaar met actuele kennis van jouw wijk.

Belangrijkste inzichten

De rode draad voor 2026: overbieden bestaat nog, maar is geen automatisme meer. Het gemiddelde daalde van 5,7% naar 3,7% boven de vraagprijs, en de meerderheid van de woningen gaat nog steeds boven de vraagprijs van de hand, maar de marges worden kleiner.

Het woningtype en het energielabel bepalen steeds meer of overbieden nodig is. Tussenwoningen en huizen met label A+ blijven gewild en duur. Vrijstaande woningen en slechte labels geven kopers ruimte. Wie deze nuance kent, biedt slimmer dan wie alleen op een landelijk gemiddelde vaart.

Voor gezinnen die in Nuenen willen wonen en in Brainport werken is dit goed nieuws. Iets meer aanbod en iets minder gekte maken de stap haalbaarder, zolang je je bod baseert op lokale data in plaats van op verhalen van drie jaar geleden.

Veelgestelde vragen

Wordt er in 2026 nog vaak overboden?

Ja, maar minder dan voorheen. In het eerste kwartaal van 2026 werd gemiddeld 3,7% boven de vraagprijs betaald, tegen 5,7% een jaar eerder, en ongeveer 65% van de woningen ging nog boven de vraagprijs van de hand. Overbieden blijft dus normaal, maar de marges worden kleiner en hangen sterk af van woningtype en energielabel.

Is 30.000 euro overbieden veel in 2026?

Dat hangt af van de vraagprijs en het woningtype. Op een woning rond de 485.000 euro is 30.000 euro ruim 6%, hoger dan het landelijke gemiddelde van 3,7% in begin 2026. Bij een gewilde tussenwoning met label A kan zo'n bedrag nodig zijn, maar bij een vrijstaande woning of een matig label is het vaak fors te veel.

Waar kan ik gratis de waarde van mijn woning berekenen?

Online tools geven een eerste indicatie op postcode en huisnummer, maar missen de details. Voor een betrouwbaar bedrag combineer je marktdata met een opname aan huis. Metselaars Makelaardij biedt een gratis waardebepaling aan huis, waarbij je advies krijgt op basis van recente verkopen in jouw wijk in plaats van een gemiddelde.

Hoe helpt Metselaars Makelaardij bij overbieden en biedstrategie?

Met meer dan 40 jaar lokale ervaring vertaalt Metselaars Makelaardij landelijke cijfers naar jouw straat. Het kantoor stelt op basis van recente referentieverkopen een onderbouwd bod samen, weegt voorwaarden af en begeleidt je van bezichtiging tot sleuteloverdracht. Zo voorkom je dat je te veel betaalt of net naast het huis grijpt.

Heeft het energielabel echt invloed op overbieden?

Ja, en steeds meer. Begin 2026 daalde het overbieden over de hele linie, behalve bij woningen met energielabel A+ of beter, waar het juist toenam. Een goed label maakt je woning aantrekkelijker en verhoogt je verkoopprijs, terwijl een laag label kopers juist onderhandelingsruimte geeft.

Conclusie

Overbieden in 2026 is geen reflex meer, maar een rekensom. De cijfers laten een duidelijke afkoeling zien: van 5,7% naar 3,7% boven de vraagprijs, met meer aanbod en iets meer rust. Toch blijft de markt krap, en bij gewilde tussenwoningen of huizen met een goed energielabel is overbieden nog steeds vaak nodig.

De winst zit in nuance. Wie zijn bod baseert op recente verkopen in de eigen wijk, op het juiste woningtype en op het energielabel, biedt slimmer dan wie blind een landelijk gemiddelde volgt. Voor gezinnen die in Nuenen willen wonen en in Brainport werken, is dit het moment om weloverwogen te kiezen.

Wil je weten wat jouw woning waard is of hoe je een bod opbouwt dat klopt? Metselaars Makelaardij denkt mee, of je nu in Nuenen, Son en Breugel, Geldrop-Mierlo, Helmond of elders in de regio Eindhoven wilt wonen, onder het genot van een kopje koffie en met 40 jaar ervaring achter de hand.