Wordt er in 2026 nog vaak overboden? Dit betekent het voor je verkoopprijs

Wij zien bij Metselaars Makelaardij, met 40+ jaar ervaring in regio Nuenen/Eindhoven, dat overbieden in 2026 nog steeds vaak voorkomt, maar veel minder uniform is dan landelijke gemiddelden suggereren. In Q1 2026 werd bij doorgaans circa twee derde van de woningen in Nederland boven de vraagprijs gekocht, met een gemiddeld overbod van ongeveer 3,7% volgens NVM-data — terwijl tussenwoningen nog vaak boven de vraagprijs weggaan en vrijstaande woningen juist geregeld rond of onder de vraagprijs verkopen. Die verschillen maken duidelijk waarom het loont om verder te kijken dan het landelijke gemiddelde.

gen boven de vraagprijs weg

• Bij vrijstaande woningen lag het gemiddelde in Q1 2026 zelfs licht onder de vraagprijs


• Woningen met een hoog energielabel (A+ of beter) trokken juist meer overbiedingen dan gemiddeld


• De gemiddelde verkooptijd liep op van 28 naar doorgaans circa 32 dagen


• In de regio Eindhoven ligt het overbod structureel hoger dan het landelijk gemiddelde

Wat de cijfers echt zeggen, en wat niet

Metselaars Makelaardij, al meer dan 40 jaar actief als verkoopmakelaar in de regio Nuenen en Eindhoven, ziet in de dagelijkse praktijk precies wat de landelijke cijfers pas later laten zien: de markt differentieert. Een gemiddeld overbod van 3,7% zegt vrijwel niets over jouw specifieke woning. Wat telt, is het woningtype, de staat van onderhoud, het energielabel en de buurt.

Het landelijk gemiddeld maskeert grote verschillen

Volgens Percelio, op basis van 38 NVM COROP-marktoverzichten over Q1 2026, varieert het overbod per regio enorm. Waar in sommige noordelijke regio's tussenwoningen met meer dan 10% boven de vraagprijs weggaan, liggen vrijstaande woningen in bepaalde regio's gemiddeld onder de vraagprijs. Het provinciale of landelijke gemiddelde vertelt je dus letterlijk niets over jouw straat.

Datzelfde patroon geldt voor woningtype. Volgens NVM-data over Q1 2026 gaan tussenwoningen bij meer dan 80% van de verkopen boven de vraagprijs weg. Vrijstaande woningen verkopen landelijk gemiddeld voor het eerst sinds jaren onder de vraagprijs: doorgaans circa 0,5% eronder. Dat is een fundamenteel andere marktpositie.

Wat het energielabel doet met je overbod

Er is één segment waar het overbod in Q1 2026 juist toenam: woningen met energielabel A+ of beter. Kopers die een hoge hypotheek nodig hebben, rekenen bewust door wat een slecht energielabel kost aan maandlasten. Een woning met label E vraagt aanzienlijk hogere stookkosten dan een label A-woning. Dat drukt de bereidheid om te overbieden op energetisch slechte woningen, en vergroot die bereidheid bij zuinige woningen. Meer hierover lees je in het artikel over wat een energielabel bij verkoop betekent voor je verkoopprijs.

Zelf aan de slag:

• Check het energielabel van je woning via het register van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)


• Is het label D of lager? Bereken de kosten van een labelverbetering en vergelijk dit met de verwachte verkoopwinst


• Vraag een gratis waardebepaling bij Metselaars Makelaardij om te zien of een labelverbetering zich vertaalt in een hogere vraagprijs


• Stel jezelf de vraag: valt jouw woning in het segment tussenwoningen (hoge kans op overbod) of vrijstaand (lagere kans)?

Hoe het biedingsproces in 2026 veranderd is

Een paar jaar geleden was het bieden op een woning simpel: zo snel mogelijk een zo hoog mogelijk bod neerleggen, het liefst zonder voorbehouden. Die aanpak werkt nu minder automatisch. De markt is rustiger geworden, het aanbod groeide met ruim 20% ten opzichte van een jaar eerder volgens NVM-cijfers voor Q1 2026, en kopers krijgen meer tijd om een beslissing te nemen.

Meer aanbod, maar nog steeds schaarste

De krapte-indicator van de NVM stond in Q1 2026 op 2,6. Alles onder de 5 betekent dat de vraag groter is dan het aanbod. Met een stand van 2,6 is er dus nog steeds een duidelijk tekort aan woningen. De markt is minder gespannen dan in 2021 of 2022, maar van ontspanning is geen sprake. De gemiddelde verkooptijd liep op naar doorgaans circa 32 dagen, terwijl dat in het vorige kwartaal doorgaans circa 28 dagen was.

Overbieden wordt riskanter voor kopers

Naarmate de markt afkoelt, neemt het risico van te hoog bieden toe. Wie in 2021 fors overbood, zag de waarde alsnog stijgen. Nu is dat minder zeker. Een taxateur die de woning niet op het biedingsbedrag taxeert, betekent dat de koper het verschil uit eigen zak betaalt. Dat maakt de rol van een lokale aankoopmakelaar die weet wat vergelijkbare woningen in de buurt echt opbrengen, structureel waardevoller dan een paar jaar geleden.

Metselaars Makelaardij werkt bij elke verkoop met recente transactiedata uit de directe omgeving om een strategische vraagprijs te bepalen, niet op basis van landelijke gemiddelden. Dat is het verschil tussen een woning die meerdere biedingen trekt en een woning die weken zonder reactie te koop staat.

Zelf aan de slag:

• Als koper: vraag je makelaar naar de werkelijke transactieprijzen van vergelijkbare woningen in dezelfde straat of wijk, niet naar de vraagprijzen


• Als verkoper: een vraagprijs die 5-10% onder de verwachte opbrengst ligt, trekt vaak meerdere bieders tegelijk, wat de uiteindelijke verkoopprijs kan verhogen


• Controleer of je woning valt in een segment (tussenwoning, instapklaar, energiezuinig) waarbij overbieden nog steeds gebruikelijk is


• Overweeg stille verkoop als alternatief: Metselaars Makelaardij zet woningen bewust buiten Funda voor geselecteerde kopers. Meer hierover via het aanbod van Metselaars Makelaardij

Vergelijking: hoe hoog is het overbod per woningtype en situatie?

De tabel hieronder geeft een overzicht van het overbod per woningtype en situatie in Q1 2026, gebaseerd op NVM- en Percelio-data. Zo zie je snel in welk segment jouw woning valt.

Bronnen: NVM Q1 2026, Percelio overbiedingsdata Q1 2026

Wat betekent dit voor verkopers in de regio Nuenen?

De regio Eindhoven, waartoe ook Nuenen en omliggende gemeenten behoren, heeft structureel andere marktdynamiek dan het landelijk gemiddelde. De Brainport-economie trekt doorlopend hoogopgeleide professionals aan die in de regio willen wonen. Dat houdt de vraag structureel hoog, ook als de markt nationaal iets afkoelt.

De Brainport-factor

Door de continue instroom van internationale professionals en de beperkte nieuwbouw in de regio, blijft het aanbod krap. Voor verkopers in Nuenen, Son en Breugel en omliggende gemeenten betekent dit dat de marktomstandigheden doorgaans gunstiger zijn dan het landelijk gemiddelde doet vermoeden. Een goed geprijsde tussenwoning in een groene omgeving op korte afstand van Eindhoven trekt nog steeds meerdere geïnteresseerden.

Dit patroon komt overeen met wat Metselaars Makelaardij structureel observeert bij verkopers in de regio: de extreme toppen van 2021 zijn weg, maar wie zijn woning goed voorbereidt en scherp prijst, ziet in de meeste gevallen nog steeds dat meerdere kopers boven de vraagprijs bieden. "In een overspannen markt is het Metselaars Makelaardij binnen zes weken gelukt om ons eigen huis voor een topprijs te verkopen en een geweldige nieuwe stek te vinden", aldus Henri en Elly van Vlerken, twee van de vele tevreden klanten.

Timing is een strategische keuze

Vooral het moment van aanbieden maakt verschil. Het voorjaar (februari tot en met mei) en september zijn traditioneel de perioden met de meeste actieve kopers op de markt. Wie zijn woning in januari aanbiedt of midden in de zomervakantie, heeft structureel minder bezichtigingsverzoeken. Meer over het bepalen van het juiste moment lees je in het artikel je huis verkopen in Nuenen: zo kies je het juiste moment.

Zelf aan de slag:

• Controleer of je woning valt in het gewilde segment (tussenwoning, goede staat, energielabel B of beter)


• Plan het aanbod bij voorkeur in het voorjaar of net na de zomervakantie


• Laat een lokale NVM-makelaar recente transactieprijzen van vergelijkbare woningen in jouw buurt opzoeken voor een realistische vraagprijs


• Vraag naar de mogelijkheid van stille verkoop als je liever niet direct op Funda staat

Veelgestelde vragen

Wordt er in 2026 nog overboden?

Overbieden is in 2026 zeker nog gebruikelijk, maar minder automatisch dan een paar jaar geleden. Volgens NVM-data over Q1 2026 wisselde nog steeds doorgaans circa twee derde van alle woningen boven de vraagprijs van eigenaar, met een gemiddeld overbod van circa 3,7%. Dat is lager dan de pieken van 2021 en 2022, maar absoluut geen uitzondering meer te noemen.

Bij welk woningtype is de kans op overbieden het grootst?

Tussenwoningen hebben de hoogste kans op overbieden: doorgaans meer dan 80% van de tussenwoningen gaat boven de vraagprijs weg, zeker als ze instapklaar zijn en een goed energielabel hebben. Vrijstaande woningen vormen het andere uiterste: in Q1 2026 verkochten ze landelijk gemiddeld licht onder de vraagprijs, voor het eerst sinds jaren. Wie een tussenwoning verkoopt, staat daarmee structureel sterker dan de eigenaar van een vrijstaande villa.

Hoe helpt Metselaars Makelaardij om de hoogste verkoopprijs te halen?

Metselaars Makelaardij bepaalt bij elke verkoop een strategische vraagprijs op basis van recente transactiedata van vergelijkbare woningen in de directe omgeving, niet op basis van landelijke gemiddelden. Het team combineert meer dan 40 jaar lokale marktervaring met actuele cijfers en begeleidt verkopers van waardebepaling tot sleuteloverdracht. Voor verkopers in Son en Breugel en omgeving biedt Metselaars Makelaardij ook de mogelijkheid van stille verkoop, waarbij een woning bewust buiten Funda wordt aangeboden aan geselecteerde kopers.

Wat is het effect van het energielabel op overbieden?

Energielabel A+ of beter is in 2026 het enige segment waarbij het aandeel overbiedingen toenam ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Kopers rekenen bewust door wat een slecht energielabel kost aan maandlasten, en zijn daardoor minder bereid te overbieden op woningen met label D of lager. Een labelverbetering vóór de verkoop kan zich vertalen in een hogere vraagprijs én meer concurrentie onder kopers. Vraag een waardebepaling aan om te zien of investeren in een beter label loont voor jouw specifieke situatie.

Wat als mijn woning al weken te koop staat zonder bod boven de vraagprijs?

Een langere verkooptijd hoeft niet te betekenen dat de vraagprijs te hoog is, maar het is wel een signaal. De gemiddelde verkooptijd in Nederland liep in Q1 2026 op naar doorgaans circa 32 dagen, maar woningen in het hogere of vrijstaande segment staan soms aanzienlijk langer te koop. Een lokale makelaar die recent vergelijkbare woningen heeft verkocht, kan precies aangeven of een prijsaanpassing nodig is of dat de presentatie verbeterd kan worden. Metselaars Makelaardij biedt een gratis adviesgesprek waarbij dit soort vragen concreet worden beantwoord op basis van actuele transactiedata.

Conclusie

Overbieden in 2026 is geen mythe, maar ook geen zekerheid. De markt differentieert sterker dan ooit: wie een instapklare tussenwoning verkoopt op een gewilde locatie, heeft nog steeds een goede kans op meerdere biedingen boven de vraagprijs. Wie een vrijstaande woning verkoopt zonder recent onderhoud en met een laag energielabel, heeft een heel andere uitgangspositie.

Voor verkopers in de regio Nuenen, Son en Breugel en omliggende gemeenten geldt dat de Brainport-economie de vraag structureel hoog houdt. Maar ook hier maakt de aanpak het verschil. Metselaars Makelaardij combineert meer dan 40 jaar lokale ervaring met actuele transactiedata om voor elke verkoper de strategie te bepalen die past bij het specifieke woningtype en het moment. Dat begint met een realistische waardebepaling, gevolgd door een persoonlijk gesprek over timing, presentatie en de keuze tussen openbare verkoop of stille verkoop. De markt beweegt. Wie dat begrijpt, verkoopt beter.

Ben je benieuwd wat jouw woning nu waard is? Start met een gratis waardebepaling via Metselaars Makelaardij en ontdek welke strategie bij jouw situatie past. Wil je ook weten hoe je als koper slim biedt in deze markt? Lees dan het artikel over bieden op een huis in 2026.