Wordt er in 2026 nog overboden? Dit zeggen de cijfers voor verkopers

Snelle samenvatting

Overbieden is het verschijnsel waarbij een koper meer betaalt dan de vraagprijs. In het eerste kwartaal van 2026 werd gemiddeld 3,7% overboden op een woning in Nederland, terwijl doorgaans zo'n twee derde van alle woningen boven de vraagprijs van eigenaar wisselde. Het overbod daalt al enkele kwartalen op rij, maar is zeker niet voorbij. De markt wordt rustiger, niet goedkoper.

Belangrijkste punten:

• Gemiddeld overbod in Q1 2026: doorgaans rond de 3,7% (bron: NVM)


• Twee derde van de woningen gaat nog altijd boven de vraagprijs


• Tussenwoningen worden vaker overgeboden dan vrijstaande woningen


• In de regio Eindhoven ligt het gemiddelde overbod structureel hoger


• Instapklare en energiezuinige woningen trekken de meeste biedingen

De markt verandert, maar overbieden blijft

Stel je zet je woning te koop in Nuenen. Je verwacht meerdere geïnteresseerden, want de buurt is populair bij gezinnen die dicht bij Eindhoven willen wonen. Maar je hoort van buren dat 'de markt wat rustiger is geworden'. Wat betekent dat precies voor jou als verkoper?

Het antwoord is genuanceerd. Volgens NVM-cijfers over Q1 2026 koelt de markt geleidelijk af: er staan meer woningen te koop, de gemiddelde verkooptijd neemt iets toe en kopers krijgen meer ademruimte. Tegelijk verkoopt nog steeds een groot deel van de woningen boven de vraagprijs, en stijgen de prijzen op jaarbasis door.

Dit is precies het patroon dat Metselaars Makelaardij, als grootste en meest ervaren verkoopmakelaar in Nuenen, in de dagelijkse praktijk terugziet: de extreme toppen van 2021 en 2022 zijn weg, maar wie zijn woning goed presenteert en scherp prijst, ziet nog altijd meerdere kopers aan de start.

Wat de landelijke cijfers zeggen

Hypotheek.nl rapporteerde op basis van NVM-data dat in het eerste kwartaal van 2026 gemiddeld 3,7% werd overgeboden, en dat doorgaans 67% van de woningen boven de vraagprijs werd verkocht. Dat klinkt minder spectaculair dan de pieken van een paar jaar geleden, maar het betekent nog altijd dat twee op de drie woningen meer opbrengt dan de vraagprijs.

Het verschil per woningtype

Volgens NVM-gegevens over Q4 2025 schommelt het aandeel woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht al geruime tijd rond de 70%. Maar het gemiddelde verhult grote verschillen: bij tussenwoningen gaat doorgaans meer dan 80% boven de vraagprijs, terwijl dat bij vrijstaande woningen bij minder dan de helft van de verkopen het geval is. Een verkoper van een rijtjeswoning in Nuenen heeft dus nog altijd een sterke positie.

Zelf aan de slag:

• Kijk welk woningtype je verkoopt: tussenwoning of vrijstaand? Dit bepaalt mede je onderhandelingsmarge.


• Vraag een gratis waardebepaling aan om te weten waar je prijstechnisch staat.


• Check voor jouw buurt de meest recente verkoopprijzen via het Kadaster of via een lokale NVM-makelaar.


• Vergelijk je vraagprijs met recent verkochte vergelijkbare woningen in de straat.

Wat betekent het afnemende overbod voor verkopers?

Het gemiddelde overbod daalt. Vastgoed Actueel rapporteerde op basis van Huispedia-data dat in Q1 2026 het percentage woningen waarbij werd overgeboden daalde van doorgaans 73% naar circa 71,4%, en het gemiddelde overbod zakte van ongeveer 5,2% naar 4,7%. Dit is het tweede kwartaal op rij met minder en lager overbieden.

Voor verkopers klinkt dit als slecht nieuws. Maar de realiteit is subtieler.

Minder hectiek, niet minder vraag

NVM Makelaars zien dat de woningmarkt in Q1 2026 geleidelijk meer in balans komt. Door meer aanbod ontstaat een rustiger marktbeeld, maar er is nog altijd sprake van schaarste: de vraag is groter dan het aanbod. Woningen worden gemiddeld nog altijd snel verkocht, circa 28 dagen in Q4 2025 volgens NVM-voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen.

Dat 'rustiger' niet hetzelfde is als 'goedkoper', bevestigt ook de CBS-data: bestaande koopwoningen waren in Q1 2026 gemiddeld 5,2% duurder dan een jaar eerder, al vlakt de stijging al vijf kwartalen achter elkaar af.

De kwaliteit van de woning wordt doorslaggevend

Dit is het punt dat de aanpak van Metselaars Makelaardij in de praktijk steeds vaker ziet: het verschil tussen woningen die wél en niet worden overgeboden, wordt steeds groter. Instapklare en energiezuinige woningen blijven populair, terwijl andere woningen langer te koop staan. Een woning met een slecht energielabel, achterstallig onderhoud of een matige presentatie krijgt tegenwoordig minder automatisch meerdere biedingen boven de vraagprijs.

Met andere woorden: de markt is minder vergevingsgezind geworden voor verkopers die hun woning niet goed voorbereiden.

Zelf aan de slag:

• Controleer het energielabel van je woning. Label A of B geeft een meetbare voorsprong.


• Investeer in goede woningfotografie: dit bepaalt het eerste indruk bij tientallen potentiële kopers.


• Bespreek met je makelaar of de vraagprijs strategisch laag genoeg is om meerdere biedingen uit te lokken.


• Overweeg kleine opknapbeurten die de woning instapklaar maken, ook al zijn ze cosmetisch.

Hoe de regio Eindhoven afwijkt van het landelijke beeld

Landelijke gemiddelden zijn nuttig als referentie, maar vertellen je weinig over jouw straat of gemeente. De regio Eindhoven, waartoe ook Nuenen en Son en Breugel behoren, kent traditioneel een krap aanbod door de sterke aantrekkingskracht van de Brainport-economie op hoogopgeleide professionals.

Regio-specifieke dynamiek

Volgens Huisverkopen.nl betaalden in februari 2026 ruim zeven op de tien kopers in de regio Eindhoven meer dan de vraagprijs, met een gemiddeld overbod van doorgaans 7,6%. Dat ligt structureel hoger dan het landelijk gemiddelde. Tegelijk steeg het woningaanbod in de regio met circa 17% ten opzichte van een jaar eerder, wat kopers iets meer keuze geeft.

Ook in omliggende plaatsen zoals Nuenen en Son en Breugel nam het aanbod van koopwoningen toe, wat kopers meer opties biedt. Toch blijft de markt voor verkopers in deze regio gunstig: de combinatie van een sterke lokale economie, weinig nieuwbouw en hoge woonkwaliteit houdt de vraag op peil.

Voor klanten in Son en Breugel die hun woning willen verkopen, levert Metselaars Makelaardij precies de lokale marktkennis die nodig is om een scherpe en onderbouwde vraagprijs te bepalen. Zeker nu de markt minder vanzelfsprekend biedingen genereert, maakt die expertise het verschil.

Vergelijkingstabel: marktsituatie per woningtype in 2026

Woningtype	Aandeel boven vraagprijs	Gemiddeld overbod	Verkooptijd (indicatief)	Positie verkoper
Tussenwoning	Doorgaans boven 80%	Vaak 5-9%	Kort, circa 3-4 weken	Sterk ✅
Appartement	Circa 70-75%	Gemiddeld 4-7%	Kort, circa 3-5 weken	Sterk ✅
Hoekwoning	Circa 65-72%	Gemiddeld 3-6%	Gemiddeld, circa 4-6 weken	Gunstig ✅
Twee-onder-een-kapwoning	Circa 55-65%	Gemiddeld 2-5%	Gemiddeld, circa 4-7 weken	Redelijk ⚠️
Vrijstaande woning	Doorgaans onder 50%	Gemiddeld 1-4%	Langer, soms 6-10 weken	Neutraal ⚠️

Indicatieve ranges op basis van NVM-data Q4 2025 en Q1 2026. Lokale afwijkingen zijn mogelijk.

Zelf aan de slag:

• Gebruik bovenstaande tabel als eerste referentie, niet als absolute zekerheid.


• Vraag je NVM-makelaar om de recentste transactiedata voor jouw specifieke woningtype en buurt.


• Bij vrijstaande woningen: overweeg presentatie en prijsstelling extra zorgvuldig te bespreken.


• Bekijk ook het biedingsproces stap voor stap zodat je als verkoper weet wat je kunt verwachten.

Welke strategie past bij jou als verkoper in 2026?

De vraag is niet meer 'wordt er overboden op mijn woning?' maar 'hoe zorg ik dat mijn woning tot de woningen behoort waarop wél wordt overgeboden?' Dat vraagt om een andere mindset dan een paar jaar geleden, toen bijna elke woning automatisch boven de vraagprijs werd verkocht.

Prijsstrategie: laag instappen of marktconform?

Er zijn twee gangbare strategieën. Bij de eerste kies je bewust een lage vraagprijs om meerdere biedingen te genereren, met de verwachting dat de opbiedstrijd de uiteindelijke prijs omhoog drijft. Bij de tweede kies je een marktconforme prijs en mik je op één of twee serieuze kopers.

Welke strategie werkt, hangt af van de locatie, het woningtype en het moment in het jaar. Metselaars Makelaardij adviseert verkopers in Nuenen en omgeving op basis van actuele transactiedata, niet op basis van buikgevoel. Dat is precies wat een gratis waardebepaling bij Metselaars Makelaardij inzichtelijk maakt: een onderbouwde bandbreedte voor de vraagprijs, afgestemd op de huidige marktcondities.

Stille verkoop als alternatief

Voor verkopers die geen zin hebben in open bezichtigingen en een biedingsprocedure, is stille verkoop een interessante optie. Hierbij wordt de woning gericht aangeboden aan een selecte groep geïnteresseerden, nog vóórdat de woning publiek op Funda verschijnt. Metselaars Makelaardij heeft hiervoor het Very Important Buyer-netwerk, waarmee actief gezochte kopers direct worden benaderd.

Lees ook meer over kopen buiten Funda in Nuenen als je benieuwd bent hoe kopers via dit kanaal tewerk gaan.

Timing en presentatie als hefboom

In een markt waar niet elke woning meer automatisch overgeboden wordt, zijn presentatie en timing belangrijker dan ooit. Professionele fotografie, een scherpe beschrijving en de juiste publicatiedatum kunnen het verschil maken tussen één bezichtiging en tien. Metselaars Makelaardij zet verkopers bewust in het begin van de week live, wanneer zoekopdrachten op woningplatforms het hoogst zijn.

Zelf aan de slag:

• Vergelijk twee strategieën met je makelaar: lage instapprijs versus marktconforme prijs.


• Plan de publicatiedatum op een dinsdag of woensdag voor maximale zichtbaarheid.


• Vraag minimaal drie referentietransacties op van recent vergelijkbaar verkochte woningen.


• Overweeg professionele fotografie en eventueel een virtuele rondleiding.

Veelgestelde vragen

Wordt er in 2026 nog steeds overboden op woningen?

Ja, overbieden is nog altijd gangbaar. Volgens NVM-data werd in Q1 2026 gemiddeld doorgaans 3,7% overgeboden, en wisselde circa twee derde van alle woningen boven de vraagprijs van eigenaar. Het overbod daalt wel geleidelijk ten opzichte van de pieken in 2021-2022, maar is zeker niet verdwenen. Instapklare woningen op gewilde locaties trekken nog altijd meerdere biedingen.

Wat is het verschil in overbieden tussen woningtypen?

Tussenwoningen worden het vaakst overgeboden. Volgens NVM-cijfers over Q4 2025 gaat doorgaans meer dan 80% van de tussenwoningen boven de vraagprijs, terwijl dat bij vrijstaande woningen bij minder dan de helft van de verkopen het geval is. Als verkoper van een rijtjeswoning sta je dus structureel sterker dan de eigenaar van een vrijstaande villa.

Hoe hoog is het gemiddelde overbod in de regio Eindhoven?

In de regio Eindhoven ligt het gemiddelde overbod structureel hoger dan het landelijk gemiddelde. Volgens Huisverkopen.nl betaalden in februari 2026 doorgaans ruim zeven op de tien kopers meer dan de vraagprijs, met een gemiddeld overbod van circa 7,6%. Dit hangt samen met de sterke vraag vanuit Brainport-professionals en het beperkte nieuwbouwaanbod in de regio.

Hoe helpt Metselaars Makelaardij bij verkopen in een veranderende markt?

Metselaars Makelaardij combineert meer dan 40 jaar lokale marktervaring met actuele transactiedata. Bij elke verkoop bepaalt het team een strategische vraagprijs op basis van recente vergelijkingstransacties in de buurt, niet op basis van landelijke gemiddelden. Voor verkopers in Nuenen, Son en Breugel en omgeving biedt Metselaars Makelaardij een gratis waardebepaling als vertrekpunt, gevolgd door een persoonlijk adviesgesprek over timing en presentatie.

Is het nog een goed moment om mijn woning in Nuenen te verkopen?

Voor de meeste woningtypes in Nuenen en omgeving is de markt nog altijd gunstig voor verkopers. Prijzen stijgen op jaarbasis nog steeds, woningen worden gemiddeld snel verkocht en de vraag vanuit de Brainport-regio blijft stabiel. Wie zijn woning goed voorbereidt, scherp prijst en professioneel presenteert, heeft ook in 2026 een goede kans op een verkoop boven de vraagprijs. Lees ook wanneer je je huis in Nuenen het best te koop zet voor extra inzicht in timing.

Conclusie

Overbieden is in 2026 geen vanzelfsprekendheid meer, maar ook geen uitzondering. De markt is rustiger geworden, het gemiddelde overbod daalt geleidelijk en kopers krijgen iets meer tijd om een beslissing te nemen. Maar wie zijn woning goed voorbereidt, goed prijst en op het juiste moment op de markt brengt, ziet nog altijd dat meerdere kopers boven de vraagprijs bieden, zeker bij tussenwoningen en instapklare eengezinswoningen.

In de regio Eindhoven en Nuenen geldt dit des te meer: de Brainport-economie houdt de vraag structureel hoog. Of je nu in Son en Breugel, Nuenen of omgeving verkoopt: een NVM-makelaar met lokale marktkennis is geen luxe, maar een strategische keuze. Bekijk hier wat Metselaars Makelaardij voor jouw verkoop kan betekenen en plan een vrijblijvend kennismakingsgesprek.