Wat doet een aankoopmakelaar tijdens een bezichtiging?

De taken van een aankoopmakelaar bij een bezichtiging gaan verder dan meelopen en knikken. Vooraf bekijkt hij de vraagprijs, de kadastergegevens en de meetstaat. Tijdens de rondgang let hij op bouwkundige signalen die jij makkelijk mist, en hij vraagt de verkopende makelaar door over de biedprocedure, de opleverdatum en bekende gebreken. Na afloop zet hij wat jullie zagen om in een advies: doorgaan of afhaken, wel of geen bouwkundige keuring, en welk bod bij deze woning past. Jij kijkt met je gevoel, hij kijkt met een zakelijke bril.

Waarom mis je zelf zoveel tijdens een bezichtiging?

Een bezichtiging duurt in de praktijk meestal tussen een half uur en drie kwartier. In die tijd loop je door een opgeruimde woning met goed licht, een lekker geurtje en een tuin die net gemaaid is. Je ziet direct waar de bank komt en welke kamer van de kinderen wordt. Dat is precies het moment waarop je een vochtplek achter de kast of een verzakte dorpel niet meer opmerkt.

Daarbij komt dat de makelaar die de deur opendoet voor de verkoper werkt. Hij geeft eerlijk antwoord op je vragen, maar hij hoeft je niet te wijzen op wat je vergeet te vragen. Kopers die alleen gaan, stellen vaak de vragen over sfeer en indeling. De vragen over de biedprocedure, de staat van het dak of de reden van verkoop blijven dan liggen.

De markt van 2026 maakt dit belangrijker, niet minder belangrijk. Volgens De Hypotheker stonden er in het derde kwartaal van 2026 bij NVM-makelaars ongeveer 39.000 woningen te koop, 24 procent meer dan een jaar eerder, en wordt er minder vaak overboden. In een overspannen markt werden gebreken weggewuifd omdat je anders de woning kwijt was. Nu is er weer ruimte om te onderhandelen. Wat je tijdens de bezichtiging ziet, wordt daardoor een argument aan de onderhandelingstafel. Een gemiste scheur is dan ook geld dat je laat liggen.

De NVM gebruikt daarbij de krapte-indicator: het aantal woningen waaruit een koper gemiddeld kan kiezen. Onder de 5 spreekt de NVM van een krappe markt, zo legt InFinance uit. In veel Brabantse gemeenten rond Eindhoven blijft het aanbod per woningtype beperkt, dus een goed voorbereide eerste bezichtiging blijft waardevol.

Welke taken heeft een aankoopmakelaar tijdens een bezichtiging?

"Zodra alle bezichtigingen voorbij zijn, word je zelf ongeduldig."

— Juul

De bezichtiging bestaat uit drie delen: de voorbereiding, de rondgang zelf en het gesprek daarna. Bij elk deel heeft de aankoopmakelaar een eigen taak.

Voorbereiding: het huiswerk vooraf

Voordat jullie aanbellen, heeft de makelaar de vraagprijs naast recente verkopen van vergelijkbare woningen in de buurt gelegd. Hij bekijkt de kadastrale gegevens, het bouwjaar, het energielabel en de meetstaat. Die meetstaat is niet vrijblijvend: sinds 1 september 2010 meten makelaars die zijn aangesloten bij LVM, VBO en NVM de gebruiksoppervlakte in volgens de NEN 2580-norm. Klopt het aantal vierkante meters niet met wat je ter plekke ziet, dan is dat een vraag die je direct stelt. Een verschil in oppervlakte heeft namelijk ook gevolgen voor de waarde.

Tijdens de rondgang: kijken met een zakelijke bril

In de woning loopt de aankoopmakelaar een vaste route langs de plekken waar het vaak misgaat. Doorgaans let hij op:

• Vocht en lekkage: verkleuringen op plafonds, schimmel in hoeken, een muffe geur in kruipruimte of kelder.
• Constructie: scheuren in gevels en binnenmuren, deuren die klemmen, scheve vloeren als mogelijk teken van verzakking.
• Dak en kozijnen: de staat van dakpannen en goten, houtrot in kozijnen, enkel glas.
• Installaties: leeftijd van de cv-ketel, de meterkast en het aantal groepen.
• Bouwjaargebonden risico's: bij woningen van voor 1994 kan asbest een rol spelen, wat een asbestinventarisatie zinvol maakt.
• De omgeving: geluid, parkeren, bezonning van de tuin en plannen in de straat.

Daarnaast stelt hij de verkopende makelaar de vragen die er later toe doen. Hoe verloopt de biedprocedure? Hoeveel bezichtigingen zijn er geweest? Is er al geboden? Welke opleverdatum heeft de verkoper in gedachten? Welke ontbindende voorwaarden zijn bespreekbaar? Het antwoord op die vragen bepaalt vaak meer van je kansen dan de woning zelf.

Een aankoopmakelaar is geen bouwkundig inspecteur. Hij herkent signalen en weet wanneer een keuring nodig is, maar hij geeft geen technisch oordeel over de fundering of de staat van een dakconstructie.

Direct erna: van indruk naar advies

Op de stoep, of in de auto, bespreek je wat je zag. Dit is het moment waarop jouw gevoel en zijn analyse bij elkaar komen. Hij benoemt de plussen en minnen, schat in wat herstel ongeveer kan kosten en geeft aan of de vraagprijs reëel is. Zo weet je binnen een dag of een tweede bezichtiging zinvol is.

Hoe verloopt een bezichtiging met een aankoopmakelaar, stap voor stap?

Het traject rond een bezichtiging volgt meestal een vaste volgorde. De precieze invulling verschilt per kantoor, maar de grote lijn ziet er zo uit:

1. Kennismaking en zoekprofiel. Jij vertelt wat je zoekt, wat je kunt besteden en wat zwaar weegt. De makelaar legt vast wat hij voor je doet en wat het kost.
2. Identificatie en opdracht. Makelaars moeten onder de Wwft een cliëntenonderzoek doen, inclusief het vaststellen en controleren van je identiteit, zo beschrijft Vereende. Daarna tekenen jullie de opdracht.
3. Voorbereiding per woning. De makelaar vraagt de verkoopdocumentatie op, zoals meetstaat, lijst van zaken en vragenlijst, en maakt een eerste prijsanalyse. Jij leest de brochure en noteert je eigen vragen.
4. De bezichtiging. Jullie gaan samen. Jij kijkt of je er wilt wonen, hij let op bouwkundige signalen en stelt de vragen over procedure en voorwaarden.
5. Nabespreking en keuzes. Binnen een dag hoor je zijn inschatting: afhaken, een tweede bezichtiging of een bouwkundige keuring. Bij twijfel over de constructie raadt hij een keuring aan, vaak als ontbindende voorwaarde.
6. Biedstrategie. Pas nu komt het bod op tafel. Wat er bij de bezichtiging is opgevallen, wordt onderdeel van de onderbouwing. Hoe dat in de praktijk werkt, lees je in bieden op een huis met hulp van een aankoopmakelaar.

Een tweede bezichtiging is doorgaans korter en gerichter. Dan kijk je naar de punten uit de eerste ronde, meet je zelf iets na of neem je een aannemer mee voor een kostenindicatie.

Voor wie is een aankoopmakelaar bij de bezichtiging de moeite waard?

Niet iedere koper heeft er evenveel aan. De meerwaarde zit vooral bij kopers die weinig ervaring hebben met oudere woningen of weinig tijd hebben om alles zelf uit te zoeken. Deze profielen hebben er doorgaans het meeste aan:

• Doorstromers met een drukke baan die in de regio Eindhoven werken en overdag lastig tijd vrijmaken. Zij willen niet voor elke woning zelf de documentatie doorlezen.
• Senioren die gelijkvloers willen wonen en een appartement of levensloopbestendige woning zoeken. Zij hebben baat bij iemand die let op drempels, lift, VvE-stukken en de staat van gemeenschappelijke delen.
• Kopers van een ouder vrijstaand huis of een woonboerderij, bijvoorbeeld in het buitengebied rond Nuenen of Mierlo. Bij oudere bouw is de kans op verborgen gebreken groter en zijn keuringsvoorwaarden belangrijker.
• Kopers die net een ouderlijk huis hebben verkocht of na een scheiding opnieuw kopen. In zo'n periode is het fijn als iemand anders het zakelijke deel bewaakt.

Voor wie past het minder? Wie zelf bouwkundige achtergrond heeft en de lokale markt goed kent, haalt er minder uit. Hetzelfde geldt voor kopers van een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar: daar is er geen bezichtiging van een bestaande woning en zijn prijs en voorwaarden meestal niet onderhandelbaar. Twijfel je of je de hulp nodig hebt, dan helpt de afweging tussen een aankoopmakelaar en zelf bieden om die keuze te maken.

Welke vragen stel je een aankoopmakelaar voordat je hem inschakelt?

Voordat je tekent, zet je een paar vragen op tafel. De antwoorden laten zien of de taken van een aankoopmakelaar bij een bezichtiging ook echt worden uitgevoerd zoals je verwacht.

• Gaat u mee naar elke bezichtiging, of alleen naar de tweede? Sommige kantoren gaan alleen mee als je serieus overweegt te bieden. Weet vooraf wat je krijgt.
• Bent u NVM-lid of aangesloten bij een andere brancheorganisatie? Dat zegt iets over gedragsregels, bijscholing en waar je terechtkunt met een klacht.
• Hoe goed kent u deze wijk? Vraag naar recente verkopen in de straat of buurt. Lokale kennis over Mierlo, Geldrop of Nuenen merk je aan concrete antwoorden.
• Wanneer adviseert u een bouwkundige keuring, en regelt u die? Een goede makelaar heeft daar een duidelijke lijn in en zet de keuring tijdig in gang.
• Hoe snel krijg ik na een bezichtiging uw advies? In een markt met concurrentie is een dag vaak het verschil.
• Hoe is de vergoeding opgebouwd? Een vast bedrag, een percentage of een combinatie, en wat er gebeurt als je de woning niet koopt. Meer achtergrond vind je in het overzicht over de verschillen tussen verkoopmakelaar, aankoopmakelaar en taxateur.

Krijg je op deze vragen vage of ontwijkende antwoorden, dan weet je genoeg.

Veelgestelde vragen

Gaat een aankoopmakelaar mee naar elke bezichtiging?

Meegaan hangt af van de afspraak die je maakt. Veel kopers doen de eerste kennismaking met een woning zelf en nemen de makelaar mee zodra de woning serieus in beeld is. Leg in de opdracht vast hoeveel bezichtigingen inbegrepen zijn.

Mag ik zelf ook vragen stellen als mijn aankoopmakelaar erbij is?

Eigen vragen zijn juist welkom, zeker over indeling, buren en dagelijks gebruik. Spreek vooraf af wie de vragen over prijs en procedure stelt. Zo laat je niet per ongeluk merken hoe graag je de woning wilt.

Vervangt een aankoopmakelaar een bouwkundige keuring?

Nee, een aankoopmakelaar herkent signalen maar doet geen technisch onderzoek. Een bouwkundig inspecteur kijkt onder vloeren, op zolder en naar installaties met meetapparatuur. De makelaar adviseert wanneer zo'n keuring nodig is en hoe je die als voorwaarde in het bod opneemt.

Moet ik eerst mijn eigen woning verkopen voordat ik ga bezichtigen?

De volgorde hangt af van je financiële ruimte en hoe courant je eigen woning is. Bezichtigen kan altijd, maar een serieus bod doe je pas als je weet wat je eigen huis ongeveer opbrengt. Laat daarom vooraf een waardebepaling doen, zodat je bij de bezichtiging al weet wat haalbaar is.

Wat neem ik zelf mee naar een bezichtiging?

Een korte lijst met je eigen eisen, een rolmaat en je telefoon voor foto's van details. Fotografeer meterkast, cv-ketel en opvallende plekken, zodat je ze later rustig kunt bekijken. De brochure met de meetstaat is handig om oppervlaktes ter plekke te controleren.

Waar begin je als je volgende bezichtiging al gepland staat?

Bepaal vóór de afspraak of je alleen gaat of met een makelaar, en stel de vragen uit het lijstje hierboven. Hoe beter de taken van een aankoopmakelaar bij een bezichtiging zijn afgesproken, hoe sterker je straks onderbouwd biedt.

Metselaars Makelaardij is sinds 1981 als NVM-makelaar actief in Nuenen en begeleidt kopers in onder meer Eindhoven, Geldrop en Mierlo. Een aankoopmakelaar kan meegaan naar bezichtigingen, de plussen en minnen van de woning bespreken, de vraagprijs analyseren en adviseren over een bouwkundige keuring. Staat er een bezichtiging op de planning? Bespreek dan eerst bij een kop koffie hoe aankoopbegeleiding voor jouw zoektocht werkt.

Conclusie

Een bezichtiging is meer dan een eerste indruk van de woonkamer of tuin. Door kritisch te kijken naar de bouwkundige staat, installaties, documentatie en omgeving, verklein je de kans op verrassingen na de koop. Een aankoopmakelaar kan daarbij helpen met een objectieve blik, kennis van de lokale markt en ondersteuning bij de onderhandeling.

Neem de tijd, maak aantekeningen en laat je niet alleen leiden door de sfeer. Een woning die goed voelt, moet ook financieel en technisch bij je passen.

Ontdek hoe Metselaars Makelaardij u kan helpen met uw uitdagingen.

Veelgestelde vragen over een aankoopmakelaar bij een bezichtiging

Is een aankoopmakelaar verplicht bij een bezichtiging?

Nee, je kunt een woning altijd zelfstandig bezichtigen. Een aankoopmakelaar is wel nuttig wanneer je onzeker bent over de staat van de woning, de vraagprijs of de vervolgstappen richting een bod.

Kan een aankoopmakelaar mee naar een tweede bezichtiging?

Ja. Juist bij een tweede bezichtiging is er vaak meer ruimte om gericht te kijken naar onderhoud, gebreken, verbouwingen en documenten. De eerste bezichtiging draait meestal om de algemene indruk; daarna kun je dieper ingaan op details.

Wat doet een aankoopmakelaar na de bezichtiging?

Na afloop bespreekt de makelaar de opvallende punten, de marktwaarde en mogelijke risico’s. Daarna kan hij of zij adviseren over een passend bod, ontbindende voorwaarden, een bouwkundige keuring en de onderhandeling.

Ziet een aankoopmakelaar verborgen gebreken?

Een makelaar is geen bouwkundig inspecteur en kan daarom niet alle verborgen gebreken vaststellen. Wel herkent een ervaren makelaar vaak signalen van mogelijk onderhoud of risico’s. Bij twijfel is een bouwkundige keuring verstandig.

Wanneer plan je een bouwkundige keuring?

Plan een keuring bij voorkeur voordat je onvoorwaardelijk koopt. Je kunt in je koopcontract een voorbehoud voor bouwkundige keuring opnemen. Daarmee kun je onder voorwaarden van de koop afzien als de herstelkosten boven een afgesproken bedrag uitkomen.

Mag je tijdens een bezichtiging foto’s maken?

Dat mag meestal, maar vraag het vooraf aan de verkopend makelaar. Foto’s helpen om details later terug te kijken en verschillende woningen eerlijk met elkaar te vergelijken. Deel de beelden niet zonder toestemming openbaar, zeker niet als persoonlijke spullen van bewoners zichtbaar zijn.