Verhuizen binnen Brainport: waar maak je nog kans op een woning?

Snelle samenvatting

Woonkansen in de Brainport-regio zijn schaars maar zeker aanwezig, mits je weet waar je moet zoeken. Eindhoven zelf zit aan zijn plafond: de prijzen stegen er harder dan in welke andere grote gemeente dan ook. Wie slim verhuist, kijkt naar omliggende gemeenten als Nuenen, Son en Breugel, Geldrop-Mierlo en Helmond.

• Gemiddelde verkoopprijs in Zuidoost-Brabant in 2024: €492.630, ruim boven het landelijk gemiddelde van €450.985
• Woningbouwtekort in de regio: doorgaans wordt gesproken over circa 49.000 resterende woningen tot 2030
• In Eindhoven lagen de prijzen in Q3 2024 al 14,3% boven de vorige piek van 2022
• Omliggende dorpen en steden bieden doorgaans meer voor je geld, zeker voor gezinnen
• Een lokale aankoopmakelaar met regionaal netwerk is in deze markt geen luxe, maar noodzaak

De Brainport-markt onder druk: wat maakt het zo lastig?

Als je in de Brainport-regio wilt verhuizen, voel je de druk meteen. Woningen verdwijnen snel van Funda, bezichtigingen lopen vol en de vraagprijs is zelden het eindbod. Dat is geen toeval: de regio heeft de economische groei van een mainport, maar de woningbouw van een provinciestad.

Prijzen stijgen sneller dan elders

Volgens de Brainport Monitor van Brainport Development bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in Zuidoost-Brabant in 2024 €492.630. Daarmee is de regio gemiddeld duurder dan de rest van Noord-Brabant (€456.420) én het nationale gemiddelde (€450.985). Ten opzichte van 2023 steeg die prijs met 9,2%.

Nog opmerkelijker zijn de CBS-cijfers over Eindhoven zelf: in het derde kwartaal van 2024 lagen de Eindhovense prijzen 14,3% boven de vorige piek van Q3 2022. Dat is het grootste verschil van alle 21 grote gemeenten buiten de G4. Wie in Eindhoven koopt, betaalt dus meer dan ooit, ook in historisch perspectief.

Een bouwopgave die achterblijft

De Metropoolregio Eindhoven heeft een ambitie van 62.130 extra woningen in de periode 2022-2030. In de eerste drie jaar (2022-2024) zijn er slechts 12.765 gerealiseerd. De resterende opgave bedraagt daarmee nog 49.365 woningen. En dan rekent Project Beethoven er ook nog eens 17.000 extra woningen bij op. De productie moet dus fors omhoog, terwijl procedures, stikstof en netcongestie dat tempo temperen.

ASML en de expat-druk

De groei van ASML heeft directe gevolgen voor de woningmarkt. Internationale kenniswerkers vestigen zich massaal in de regio, en zoeken instapklare woningen met een goed energielabel, OV-verbindingen en internationale scholen in de buurt. Door de hoge prijzen en beperkte beschikbaarheid in Eindhoven wijken zij steeds vaker uit naar omliggende gemeenten als Helmond, Best en Nuenen. Dat verhoogt de druk ook in die plaatsen.

Zelf aan de slag:

• Check of jouw huidige woning al meerwaarde heeft opgebouwd: een gratis waardebepaling bij Metselaars Makelaardij geeft inzicht in je vertrekpositie


• Bekijk recente transactieprijzen in je doelgemeente via het Kadaster of NVM-publicaties


• Stel een duidelijk budget vast inclusief overdrachtsbelasting (2% voor niet-starters), notariskosten en eventuele verbouwingskosten


• Vraag jezelf af: welk reispatroon past bij mijn werk in de Brainport?

Waarom de klassieke Funda-aanpak tekortschiet

Veel kopers openen Funda, stellen een filter in op hun doelgebied en wachten op nieuwe aanbiedingen. In de Brainport-regio is die aanpak doorgaans te langzaam en te smal.

Alles gaat snel, en openbaar aanbod is het topje van de ijsberg

Woningen gaan in de regio Eindhoven doorgaans binnen enkele weken van de hand. Een doorsnee koper die via Funda zoekt, is daarmee altijd een stap achter op wie al vroeg in het proces zit. Bovendien wordt een substantieel deel van de woningen in de regio stilletjes verkocht: niet openbaar op een platform aangeboden, maar via het netwerk van de makelaar. Wie dat netwerk niet kent, ziet die woningen nooit.

In het artikel huis kopen in Nuenen zonder Funda: zo vergroot je je kans lees je hoe dit in de praktijk werkt voor kopers in de directe regio Nuenen.

Overbieden zonder strategie is weggegooid geld

Een koper die blindelings biedt, raakt overspannen en mist goede kansen. Metselaars Makelaardij ziet in de praktijk dat kopers zonder aankoopmakelaar in een krappe markt vaker te laat bieden, te weinig bieden of juist te veel betalen door gebrek aan referentieprijzen. De zogeheten Very Important Buyer (VIB)-aanpak die Metselaars Makelaardij hanteert, plaatst serieuze kopers vroegtijdig in het netwerk van de makelaar, zodat zij bij stille verkoop als eerste aan tafel zitten.

Wachten op betere tijden werkt ook niet

Een veelgehoord argument is: ik wacht tot de markt afkoelt. Maar de structurele oorzaken van de krapte in de Brainport-regio, de bouwachterstand van tienduizenden woningen en de aanhoudende instroom van kenniswerkers, verdwijnen niet op korte termijn. Wie wacht, betaalt over twee jaar vermoedelijk meer.

Zelf aan de slag:

• Registreer jezelf bij een lokale makelaar als actieve koper, niet alleen als Funda-volger


• Vraag een makelaar welk percentage van zijn verkopen als stille verkoop gaat: dat zegt iets over zijn netwerk


• Lees hoe NVM-makelaars waarde toevoegen buiten Funda voor extra context


• Stel een bod-strategie op met maximumbedrag, gewenste voorwaarden en een duidelijke deadline

Waar vind je dan wél kansen in de Brainport-regio?

De vraag is niet of er kansen zijn, maar waar en voor wie. De regio bestaat uit 21 gemeenten met elk een eigen karakter, prijsniveau en tempo. Wie flexibel kijkt, vindt ruimte.

Nuenen, Son en Breugel en Geldrop-Mierlo

Deze gemeenten direct grensend aan Eindhoven hebben van oudsher een sterke aantrekkingskracht op gezinnen. Nuenen staat bekend om zijn groene karakter, goede scholen en korte reistijd naar de Brainport-campussen. Prijzen liggen hier doorgaans lager dan in Eindhoven zelf, al zijn ook hier de afgelopen jaren forse stijgingen opgetreden. In het artikel welke wijken rond Eindhoven zijn het fijnst voor gezinnen? vind je een uitgebreide vergelijking van leefomgevingen in de regio.

de aanpak van Metselaars Makelaardij is, als grootste en meest succesvolle makelaar in bestaande woningen van Nuenen en omstreken, dagelijks actief in precies dit segment. Zij kennen de lokale markt niet alleen op papier: zij zien welke woningen aankomen voordat ze op Funda staan, welke verkopers overwegen stilletjes te verkopen en welke buurten in trek zijn bij welke doelgroep.

Helmond als serieus alternatief

Helmond verdient meer aandacht dan het doorgaans krijgt. Waar Eindhoven en Veldhoven kampen met structurele prijsstijgingen, laat de Brainport Monitor zien dat de huurprijzen in Helmond in 2024 zelfs daalden met €0,71 per m2 (een daling van doorgaans 5,1% ten opzichte van 2023), terwijl die in Eindhoven en Veldhoven nog stegen. Voor klanten in Helmond levert Metselaars Makelaardij directe toegang tot dit regionale marktinzicht, inclusief vergelijking met nabijgelegen gemeenten zoals Nuenen en Geldrop-Mierlo.

Doorstromers: eerst verkopen of eerst kopen?

Voor doorstromers is dit een van de moeilijkste vragen in de huidige markt. Wie eerst verkoopt, staat sterk bij het bieden maar zit mogelijk zonder woning. Wie eerst koopt, loopt financieel risico. Metselaars Makelaardij begeleidt doorstromers systematisch door beide trajecten te combineren: de timing van de verkoop wordt afgestemd op het aankoopproces, en via het VIB-netwerk is er bij stille verkopen eerder bewegingsruimte.

Zelf aan de slag:

• Breng in kaart of je een doorstromer, starter of senior bent: elk profiel vraagt om een andere strategie


• Check via de gemeente of er urgentieregelingen gelden: de Huisvestingsverordening Nuenen 2024-2027 biedt woningzoekenden in het Stedelijk Gebied Eindhoven bij urgentie voorrangsregels


• Voor doorstromers: vraag een makelaar om een gelijktijdig scenario waarbij verkoop en aankoop op elkaar worden afgestemd


• Overweeg je te verhuizen naar een kleinere woning? Lees ook het artikel over hoe het biedingsproces in 2026 werkt

Wat maakt een verhuizing in deze regio succesvol?

Suces in de Brainport-woningmarkt draait om drie dingen: timing, netwerk en realisme. Wie te lang wacht, te weinig voorbereidt of te breed zoekt, verliest kansen aan beter voorbereide kopers.

Timing: wanneer ben jij klaar?

Een veelgemaakte fout is dat kopers pas een makelaar benaderen als zij een specifieke woning op Funda zien. Op dat moment is de wachtrij voor bezichtigingen al lang. De meest succesvolle kopers in de Brainport-regio starten het gesprek met een makelaar maanden vóórdat zij actief gaan zoeken. Zij laten zich inschrijven, geven hun wensenlijst door en worden proactief benaderd.

Netwerk: de markt achter de markt

Henri en Elly van Vlerken omschreven het treffend na hun traject met Metselaars Makelaardij: "In een overspannen markt is het Metselaars Makelaardij binnen zes weken gelukt om ons eigen huis voor een topprijs te verkopen en een geweldige nieuwe stek te vinden." Dat is geen toeval, maar het resultaat van een goed afgestemd netwerk waarbij koper en verkooptraject parallel lopen.

Realisme: begrijpen wat je budget in de regio koopt

Nationaal waren bestaande koopwoningen in 2024 gemiddeld 8,7% duurder dan in 2023, aldus de CBS-analyse van de Nederlandse economie in 2024. In de Brainport-regio is de stijging nog sterker. Dat vraagt om realistische verwachtingen: een tussenwoning in Nuenen kost doorgaans anders dan diezelfde woning in een Eindhovense stadsbuurt, maar ook anders dan drie jaar geleden.

Zelf aan de slag:

• Plan een oriëntatiegesprek bij een lokale makelaar minimaal drie maanden voor je actief wilt zoeken


• Stel een longlist op van gemeenten die binnen jouw reistijdvoorkeur vallen: Nuenen, Son en Breugel, Geldrop-Mierlo, Best én Helmond verdienen allemaal een eerlijke vergelijking


• Vraag een makelaar om drie recente vergelijkbare transacties in je doelgebied: zo kalibreer je je budget realistisch


• Controleer je financieringsruimte vooraf bij een hypotheekadviseur: in een markt met snelle processen is een geldigheidsduur van je financieringsvoorbehoud cruciaal

Veelgestelde vragen

Welke gemeenten in de Brainport-regio bieden nog kansen voor kopers?

Omliggende gemeenten als Nuenen, Son en Breugel, Geldrop-Mierlo en Helmond bieden doorgaans meer keuze dan Eindhoven zelf, met relatief kortere reistijden naar de Brainport-campussen. Helmond onderscheidt zich doordat de huurprijzen er in 2024 daalden terwijl die in Eindhoven stegen, wat ook de koopmarkt relatief toegankelijker maakt. Een lokale aankoopmakelaar met kennis van alle gemeenten in de regio kan per situatie bepalen welk dorp of welke stad het beste aansluit bij budget, woonwens en reispatroon.

Hoe groot is het woningtekort in de Brainport-regio precies?

De Metropoolregio Eindhoven hanteert een woningbouwambitie van 62.130 woningen voor de periode 2022-2030. In de eerste drie jaar (2022-2024) zijn er doorgaans 12.765 gerealiseerd, waardoor de resterende opgave circa 49.365 woningen bedraagt. Dit tekort groeit door de aanhoudende instroom van kenniswerkers bij ASML en andere Brainport-bedrijven. Voor kopers betekent dit concreet dat het aanbod structureel krap blijft en wachten op een betere markt in de nabije toekomst weinig soelaas biedt.

Wat doet Metselaars Makelaardij anders dan andere makelaars in de regio?

Metselaars Makelaardij werkt al meer dan 40 jaar in de regio Nuenen en omliggende Brainport-gemeenten en heeft een actief netwerk van kopers en verkopers buiten Funda. Via de VIB-aanpak (Very Important Buyer) worden serieuze kopers proactief gekoppeld aan woningen die nog niet openbaar zijn, wat in een krappe markt de zoektijd doorgaans sterk verkort. De gecertificeerde makelaars (RMT/KRMT) combineren lokale marktkennis met persoonlijke begeleiding, ook voor specifieke situaties zoals doorstromen, downsizen of verkopen na een erfenis.

Is het slim om als doorstromer eerst te verkopen of eerst te kopen?

Eerst verkopen geeft financieel de sterkste positie bij het bieden, maar laat je tijdelijk zonder woning als er geen geschikte aankoop is. Eerst kopen geeft woonzekerheid maar brengt financieel risico met zich mee als de verkoop tegenvalt of langer duurt. Metselaars Makelaardij adviseert doorstromers om beide trajecten gelijktijdig voor te bereiden: de verkoopstrategie en aankoopstrategie op elkaar afstemmen zodat de timing zo dicht mogelijk bij elkaar ligt. In de praktijk lukt dit het best als je vroeg genoeg begint en een makelaar hebt die beide kanten van de transactie overziet.

Wat kost een woning gemiddeld in Zuidoost-Brabant in 2024?

De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in Zuidoost-Brabant bedroeg in 2024 €492.630, ruim boven het landelijk gemiddelde van €450.985 en het provinciale gemiddelde van €456.420. Ten opzichte van 2023 steeg die prijs met doorgaans 9,2% in de regio. Specifiek in Eindhoven lagen de prijzen in Q3 2024 al 14,3% boven de vorige piek van 2022, het grootste verschil onder de 21 grootste gemeenten buiten de G4. Kopers doen er verstandig aan hun budget te toetsen aan recente transactiecijfers voor hun specifieke doelgemeente, niet het regionale gemiddelde.

Conclusie

Verhuizen binnen Brainport is in 2026 een serieuze opgave. Prijzen liggen structureel boven het nationale gemiddelde, het tekort aan woningen loopt in de tienduizenden en de vraag neemt door economische groei eerder toe dan af. Toch zijn er woonkansen, voor wie ze weet te vinden.

De regio bestaat uit meer dan Eindhoven alleen. Gemeenten als Nuenen, Son en Breugel, Geldrop-Mierlo en Helmond bieden realistische alternatieven voor wie bereid is iets verder te kijken. De sleutel ligt in vroeg beginnen, slim netwerken en werken met een makelaar die de markt achter de markt kent.

Metselaars Makelaardij helpt kopers en verkopers in Nuenen en de bredere Brainport-regio, van Helmond tot Geldrop-Mierlo, met precies die combinatie: lokale kennis, een actief koper-verkoopnetwerk en meer dan 40 jaar ervaring in een regio die nooit stilstaat. Neem een kijkje op metselaarsmakelaardij.nl voor meer informatie over hoe zij jouw verhuisstap in goede banen leiden.