Overbieden in 2026: nog steeds de norm of eindelijk voorbij?

Snelle samenvatting

Overbieden is in 2026 nog steeds een vast onderdeel van het koopproces in Nederland. De woningmarkt laat in het eerste kwartaal van 2026 een ander beeld zien dan een jaar geleden: de extreme oververhitting neemt af. Maar dat betekent niet dat de druk verdwenen is.

• De gemiddelde transactieprijs van een bestaande woning bedroeg in het eerste kwartaal van 2026 circa €485.000.
• In het derde kwartaal van 2025 werd gemiddeld 5,4% overboden, en werden 73,3% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
• In Eindhoven bieden kopers momenteel gemiddeld 7,6% boven de vraagprijs, flink meer dan de 2,6% van een jaar eerder.
• Bij tussenwoningen is de concurrentie het hevigst: dit woningtype kent doorgaans het hoogste overbiedpercentage.
• Wie slim verkoopt, profiteert nog altijd van een sterke marktpositie, zeker met de juiste prijsstrategie.

Hoe staat de markt er echt voor in 2026?

Veel kopers hopen dat de markt is afgekoeld. En op papier lijkt dat zo. In het eerste kwartaal van 2026 zien we een woningmarkt die rustiger wordt, zonder dat je meteen kunt spreken van een ruime markt. De grootste piek van overbieden en razendsnel verkopen lijkt wat af te vlakken, maar kopers hebben het nog altijd moeilijk.

De oorzaak is structureel. De oorzaak voor dat overbieden is duidelijk: de krapte op de woningmarkt. Woningen gaan als zoete broodjes over de toonbank. Vooral appartementen en eengezinswoningen worden snel verkocht. Door het kleine aantal beschikbare woningen en de grote vraag zijn mensen bereid meer te betalen. Dat patroon verandert niet van het ene op het andere jaar.

De cijfers achter het overbieden

Via NVM-makelaars werden in het eerste kwartaal van 2026 ongeveer 34.579 bestaande woningen verkocht, vrijwel gelijk aan een jaar eerder maar wel 27 procent minder dan in het vorige kwartaal. Dat klinkt als afkoeling, maar een groot deel van die daling is een normaal seizoenspatroon.

Wat de druk structureel hoog houdt: naast het normale seizoenseffect is er ook meer onzekerheid onder kopers en verkopers. De combinatie van oplopende rente, hogere energieprijzen, inflatie en geopolitieke onrust zorgt voor een meer afwachtende houding. Toch verkoopt het overgrote deel van de woningen nog steeds boven de vraagprijs.

Noord-Brabant en Eindhoven: hogere druk dan het landelijk gemiddelde

Bieden boven de vraagprijs is in Eindhoven inmiddels de standaard. Wie in 2026 in de stad een woning wil kopen, moet rekening houden met een felle strijd tegen andere kapitaalkrachtige kandidaten. De regio Eindhoven trekt internationaal talent aan vanuit de Brainport-sector, wat de lokale woningvraag structureel hoog houdt.

De afgelopen jaren is in Nederland een duidelijke trend zichtbaar: woningen worden steeds vaker boven de vraagprijs verkocht. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de krapte op de woningmarkt. Hoeveel er gemiddeld wordt overboden, verschilt sterk per provincie. In de regio rondom Eindhoven en Son en Breugel geldt: wie een instapklare tussenwoning zoekt, bereidt zich het best voor op stevige concurrentie.

Zelf aan de slag:

• Check actuele verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in jouw straat via het Kadaster, niet alleen de vraagprijzen op Funda.


• Stel vast in welk prijssegment jouw woning valt: woningen onder de €450.000 kennen doorgaans de meeste bieders.


• Vraag een gratis waardebepaling aan om te weten wat een realistische vraagprijs is, vóór je een strategie bepaalt.


• Houd rekening met het woningtype: tussenwoningen trekken in de praktijk meer concurrerende biedingen dan vrijstaande woningen.

Welke woningen worden het meest overboden?

Overbieden is geen uniform fenomeen. Het hangt sterk af van het woningtype, de staat van onderhoud en de locatie. Wie dit begrijpt, biedt slimmer als koper en prijst slimmer als verkoper.

Tussenwoningen en appartementen leiden de ranglijst

Tussenwoningen kennen gemiddeld 7,4% overbieden, appartementen gemiddeld 6,4% overbieden. Vrijstaande woningen trekken in verhouding minder concurrerende biedingen, omdat het koperspubliek kleiner is en de financieringsdrempel hoger ligt.

Dit patroon zien de makelaars van Metselaars Makelaardij in de dagelijkse praktijk terugkomen: een goed geprijsde tussenwoning in Nuenen of Son en Breugel trekt doorgaans meerdere geïnteresseerden binnen één week na publicatie op Funda. De juiste vraagprijs is dan niet de hoogste prijs, maar de prijs die het meeste biedersgedrag uitlokt.

Instapklare woningen versus kluswoningen

Instapklare woningen, waar je zo in kunt met een goed energielabel, zijn anno 2026 goud waard. Hier wordt gemiddeld 5,6% op overboden. Bij kluswoningen ligt dit iets lager, tussen de 3,7% en 4,3%, maar vergeet niet dat verbouwen door de hoge materiaalkosten tegenwoordig ook een flinke hap uit je budget neemt.

Dit maakt het energielabel bij verkoop meer dan een formaliteit: het is een directe factor in het biedgedrag van kopers. Een woning met label A of B trekt doorgaans meer bieders dan een vergelijkbare woning met label D of E.

Regionale verschillen zijn groot

In februari werd het meest overboden in Groningen, met gemiddeld 8,1% boven de vraagprijs. Dit staat in contrast met Zeeland, waar de transactieprijs gemiddeld slechts 1,6% hoger lag dan de vraagprijs. Noord-Brabant zit daar tussenin, met Eindhoven als regionale uitschieter naar boven.

Zelf aan de slag:

• Kijk bij een bod niet alleen naar het gemiddelde overbiedpercentage, maar naar de specifieke buurt en het woningtype.


• Controleer via recente Kadaster-data hoeveel de laatste drie vergelijkbare woningen in de straat hebben opgebracht.


• Heeft de woning een laag energielabel? Reken dan op een lagere overbieddruk, maar ook op hogere verbouwkosten na aankoop.


• Vraag je makelaar hoeveel bezichtigingen er gepland staan: meer dan vijf bezichtigingen in de eerste week is een betrouwbare indicator voor een biedingsstrijd.

Vergelijking: overbieden met en zonder aankoopmakelaar

Hoe verschilt de aanpak van kopers die zelfstandig bieden van die met een ervaren aankoopmakelaar? De tabel hieronder legt de praktische verschillen naast elkaar.

Aspect	Met aankoopmakelaar (Metselaars Makelaardij)	Zelfstandig bieden
Marktwaardebepaling	Gebaseerd op recente Kadaster-transacties, doorgaans nauwkeurig tot 2-5%	Gebaseerd op Funda-vraagprijzen, vaak 5-10% te hoog ingeschat
Biedstrategie	Onderbouwd bod met voorwaarden afgestemd op verkoperspositie	Bod vaak puur op gevoel of gemiddeld overbiedpercentage
Reactiesnelheid	Directe begeleiding bij bieden op inschrijving (soms 48 uur tijdsdruk)	Vertraging door onbekendheid met proces
Voorbehoud financiering	Advies over wanneer voorbehoud weglaten verantwoord is	Risico op onnodig weglaten of juist te voorzichtig zijn
Kans op winnend bod	In de praktijk aanzienlijk hoger door lokale marktkennis	Afhankelijk van eigen inschatting zonder objectieve toetsing
Kosten	Courtage (doorgaans 1-1,5% van aankoopsom)	Geen courtage, maar risico op overprijzen

Met name bij bieden op inschrijving, waarbij je doorgaans maar één kans krijgt, maakt de kennis van een lokale aankoopmakelaar een concreet verschil. Bieden op inschrijving houdt in dat je één kans krijgt om een bod uit te brengen, soms met slechts een paar dagen de tijd. Het is dan niet mogelijk om nog een tweede bod te doen. De verkoper bepaalt aan de hand van alle biedingen op die datum met welke geïnteresseerde hij in onderhandeling gaat.

Wat betekent dit voor verkopers in de regio?

Voor wie zijn woning wil verkopen, is 2026 nog steeds een sterk jaar, ook als de extremen van 2021-2022 voorbij zijn. De sleutel ligt in de vraagprijsstrategie: te hoog instappen remt het biedgedrag, te laag instappen voelt riskant. Maar te laag instappen lokt in een markt met overbiedgedrag juist meer kopers.

De vraagprijs als strategisch instrument

Metselaars Makelaardij hanteert bij verkoopbegeleiding een aanpak waarbij de vraagprijs bewust iets onder de verwachte verkoopwaarde wordt gezet. Dit activeert het biedgedrag bij meerdere geïnteresseerden tegelijk, wat de uiteindelijke verkoopprijs vaak hoger uitpakt dan bij een vraagprijs die al op het maximum ligt.

Henri en Elly van Vlerken omschrijven de ervaring als volgt: in een overspannen markt lukte het Metselaars Makelaardij binnen zes weken om hun woning voor een topprijs te verkopen én een nieuwe woning te vinden. Dat is exact wat een doordachte vraagprijsstrategie kan opleveren.

De vraagprijs bepalen zonder te gissen

De markt is nog steeds gunstig voor verkopers. De meeste woningen worden boven de vraagprijs verkocht en de vraag blijft groter dan het aanbod. Maar met meer aanbod in de markt is een goede aanpak steeds bepalender. Timing, vraagprijs en presentatie maken het verschil.

Een gratis waardebepaling door Metselaars Makelaardij geeft verkopers een feitelijke basis om op te starten: geen schatting op gevoel, maar een onderbouwde analyse van recente transacties in de buurt. Voor wie ook wil weten wat het ideale moment is om te verkopen, biedt het artikel over het beste moment om je huis in Nuenen te koop te zetten aanvullend inzicht.

De structurele motor achter het overbieden

Het structurele tekort aan woningen blijft de belangrijkste motor achter de stijgende huizenprijzen in Nederland. Zolang dat tekort niet is opgelost, blijft overbieden een reëel onderdeel van het koopproces, ook als de percentages licht dalen.

Zelf aan de slag:

• Stel de vraagprijs vast op basis van recente transacties in dezelfde straat of buurt, niet op basis van de WOZ-waarde of online schatters.


• Kies een vaste bieddeadline als je verwacht dat er meerdere gegadigden zijn: dit creëert transparante concurrentie.


• Zorg dat de woning verkoopklaar is voor de fotosessie: professionele foto's verhogen het aantal bezichtigingen aanzienlijk, wat direct invloed heeft op de bieddruk.


• Overweeg stille verkoop als je nog oriënteert: hierbij bereik je serieuze kopers zonder publieke druk. Lees meer over deze aanpak in het artikel over stille verkoop in Nuenen.

Veelgestelde vragen

Wordt er in 2026 nog vaak overboden in Nederland?

Overbieden is in 2026 nog steeds gangbaar. De woningmarkt in het eerste kwartaal van 2026 wordt rustiger, maar er is geen sprake van een ruime markt. In het derde kwartaal van 2025 werd gemiddeld 5,4% overboden en werden 73,3% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat percentage zal naar verwachting in de loop van 2026 licht dalen, maar blijft in de meeste regio's ruim boven de helft.

Hoe hoog is het gemiddelde overbiedpercentage in de regio Eindhoven?

De regio Eindhoven kent een relatief hoge overbieddruk vergeleken met het nationaal gemiddelde. Kopers bieden in Eindhoven momenteel gemiddeld 7,6% boven de vraagprijs, aanzienlijk meer dan de 2,6% van een jaar eerder. Dit hangt samen met de continue aanwas van werknemers in de Brainport-sector, die de vraag structureel hoog houdt. Wie in Son en Breugel of omliggende gemeenten koopt, doet er goed aan een vergelijkbare druk in te calculeren.

Hoe helpt Metselaars Makelaardij bij overbieden als koper?

Metselaars Makelaardij biedt kopers lokale marktkennis als concreet voordeel bij het bepalen van een onderbouwd bod. Het kantoor analyseert recente transactieprijzen in de specifieke buurt en adviseert over een bod dat serieus maar niet overmatig is. Via het Very Important Buyer-netwerk kunnen geregistreerde kopers bovendien toegang krijgen tot woningen die nog niet publiek zijn aangeboden, waardoor de biedingsdruk lager ligt.

Welk woningtype wordt het meest overboden?

Tussenwoningen worden in de praktijk het vaakst en het hoogst overboden. Tussenwoningen kennen gemiddeld 7,4% overbieden. Dit komt doordat ze zowel voor starters als voor doorstromers toegankelijk zijn, wat de groep potentiële kopers vergroot en de concurrentie opdrijft. Vrijstaande woningen hebben doorgaans een kleinere kopersgroep en kennen dus minder biedingsstrijd.

Is het slim om nu te verkopen of beter te wachten?

Voor de meeste verkopers is 2026 nog steeds een gunstig verkoopjaar. Op jaarbasis is de prijsontwikkeling in Nederland 5,2% gemeten van februari 2025 tot februari 2026. Wachten op een nog hogere markt is een gok: het aanbod stijgt en de extreme overbiedpercentages van 2021-2022 komen waarschijnlijk niet terug. Wie nu goed geprijsd en professioneel presenteert, haalt doorgaans een sterk resultaat.

Conclusie

Overbieden is in 2026 geen tijdelijk fenomeen dat zomaar verdwijnt. De structurele oorzaak, een tekort van naar schatting honderdduizenden woningen in Nederland, lost niet op binnen één of twee jaar. De cijfers van NVM en CBS bevestigen dat, ook in een iets rustiger wordende markt, ruim de helft van alle woningen nog boven de vraagprijs van eigenaar wisselt.

Voor verkopers betekent dit dat een doordachte vraagprijs meer oplevert dan een maximale vraagprijs. Voor kopers betekent het dat een onderbouwd bod met lokale marktkennis het verschil maakt tussen winnaar en teleurgestelde zoeker.

Metselaars Makelaardij begeleidt kopers en verkopers in Nuenen, Son en Breugel en de bredere regio Eindhoven met precies die combinatie: feitelijke marktanalyse, persoonlijke begeleiding en meer dan 40 jaar ervaring in een markt die altijd beweegt. Meer weten over wat jouw woning waard is? Vraag een gratis, vrijblijvende waardebepaling aan via Metselaars Makelaardij en start met een helder beeld.