Gelijkvloers wonen in Nuenen: waar moet je op letten voordat je verhuist?

In het kort

Een gelijkvloerse woning is de juiste stap zodra traplopen, onderhoud of de tuin je dagelijks energie kosten, en niet pas wanneer het echt niet meer gaat. Metselaars Makelaardij merkt bij senioren in de regio Nuenen dat wie op eigen tempo verhuist, veel meer keuze én rust heeft dan wie moet verhuizen na een val of ziekenhuisopname.

• Definitie: volgens het CBS is een nultredenwoning van buiten én van binnen zonder trap bereikbaar, inclusief keuken, badkamer, toilet en één slaapkamer.
• Ruim 1,65 miljoen woningen in Nederland waren op 1 januari 2023 geschikt voor ouderen, ongeveer 20% van de voorraad.
• Let op vier dingen bij bezichtiging: drempels, deurbreedtes, badkamerruimte en de route naar de voordeur.
• Regel eerst een waardebepaling van je huidige woning, daarna pas biedingen.
• Bij weinig aanbod loont een gerichte zoekopdracht via een makelaar meer dan alleen Funda volgen.

Waarom stellen mensen de stap naar gelijkvloers wonen zo lang uit?

"De totale transparantie in het hele proces werkt uiteindelijk in je voordeel als verkoper."

— Juul

Je woont er dertig jaar. De kinderen zijn het huis uit, de bovenverdieping gebruik je nog zelden, en toch loop je elke dag die trap op. Voor de was. Voor de logeerkamer die één keer per jaar gebruikt wordt.

Dat uitstel heeft zelden met onwil te maken. Het gaat om gehechtheid, om een tuin die je zelf hebt aangelegd, en om de gedachte dat verhuizen "nog niet nodig" is. Metselaars Makelaardij, sinds 1981 actief als makelaarskantoor in Nuenen, begeleidt regelmatig gezinnen én senioren die precies op dat punt staan.

Het lastige: de markt voor een gelijkvloerse woning werkt anders dan de markt voor een eengezinswoning. Het aanbod is beperkt, de concurrentie komt vaak van mensen in exact dezelfde levensfase, en de verkoop van je eigen huis loopt niet altijd synchroon met de aankoop. Wie te lang wacht, komt op een moment in beweging waarop de keuze het kleinst is en de tijdsdruk het grootst.

Deze tekst gaat over die afweging: wat gelijkvloers wonen concreet oplevert, waar de valkuilen zitten, en hoe je de volgorde slim regelt.

Wat is een gelijkvloerse woning precies (en wat is een nultredenwoning)?

Een gelijkvloerse woning is een woning waarin alle dagelijkse ruimtes op één niveau liggen, zodat je binnenshuis geen trap hoeft te gebruiken. Denk aan een bungalow, een patiowoning, een benedenwoning of een appartement met lift.

De officiële term die het CBS hanteert is nultredenwoning. Volgens de CBS-definitie in de monitoring woningtypes ouderenhuisvesting is zo'n woning zowel extern als intern toegankelijk: je bereikt de woning zonder trap, en keuken, badkamer, toilet en minstens één slaapkamer liggen op hetzelfde niveau.

Dat onderscheid is geen woordenspel. Een appartement op de derde verdieping zónder lift is binnen wel gelijkvloers, maar extern niet toegankelijk. Precies daar gaat het bij bezichtigingen vaak mis.

Hoe groot is het aanbod eigenlijk?

Het CBS telde op 1 januari 2023 ruim 1,65 miljoen nultredenwoningen die geschikt zijn voor ouderen, op een totale voorraad van ruim 8,1 miljoen woningen. Dat is ongeveer een vijfde. Klinkt als veel, maar dat aandeel is landelijk en zegt weinig over wat er in één dorp op enig moment daadwerkelijk te koop staat.

In de praktijk zie je dat het aanbod in kleinere kernen dun is en snel wisselt. Dat maakt timing belangrijker dan bij een doorsnee tussenwoning.

Nieuwbouw is beter geregeld dan bestaande bouw

Sinds 1 januari 2022 gelden strengere toegankelijkheidseisen voor nieuwbouw. Volgens NEN mag een nieuwbouwwoning geen trap meer voor de deur hebben. Bij bestaande bouw uit bijvoorbeeld de jaren zeventig is dat lang niet altijd zo: een opstapje bij de voordeur, een hoge douchebak of een smalle badkamerdeur komt daar geregeld voor.

Waarom levert alleen op Funda zoeken naar een gelijkvloerse woning zo weinig op?

Veel zoekers doen hetzelfde: filter aanzetten op "bungalow" of "appartement met lift", mailalert instellen, wachten. Dat werkt beperkt, om vier redenen.

Ten eerste is de filterlogica te grof. Een woning die feitelijk nultreden is, staat vaak geregistreerd als "eengezinswoning" omdat er nog een zoldertrap in zit. Zo'n woning valt buiten je filter, terwijl je er prima gelijkvloers kunt wonen.

Ten tweede is de concurrentie geconcentreerd. Bij een geschikte woning in een gewilde straat reageren doorgaans meerdere gegadigden binnen dagen. Wie op de mailalert wacht, is vaak de derde of vierde bezichtiger.

Ten derde speelt volgorde. Verkopers van dit type woning willen zekerheid. Een bod met financieringsvoorbehoud én de voorwaarde dat je eigen huis eerst verkocht moet worden, weegt lichter dan een bod van iemand die al verkocht heeft.

Ten vierde blijft een deel van het aanbod onzichtbaar. Niet elke woning start publiek. Sommige eigenaren, zeker senioren die niet wekenlang bezichtigingen willen ontvangen, kiezen bewust voor een aanpak waarbij de woning eerst gericht wordt aangeboden. Metselaars Makelaardij werkt daarvoor met stille verkoop en een matchingsysteem waarin serieuze zoekers vooraf bekend zijn. Wie alleen op openbare portals kijkt, ziet die woningen simpelweg niet.

De conclusie is nuchter: passief zoeken kost je maanden. Actief zoeken kost je een gesprek.

Welke gelijkvloerse woonvorm past bij welke situatie?

Niet elke gelijkvloerse woning past bij elke wens. Onderstaande vergelijking helpt om de keuze scherp te krijgen. De genoemde bandbreedtes zijn praktijkindicaties uit begeleidingen in de regio Nuenen en Eindhoven, geen gemeten marktcijfers.

De VvE-bijdrage is de post die het vaakst wordt onderschat. Vraag altijd het meerjarenonderhoudsplan op: staat er groot onderhoud gepland binnen vijf jaar, dan hoort dat mee te wegen in je bod.

Hoe check je bij een bezichtiging of een woning écht levensloopbestendig is?

Een woning kan gelijkvloers zijn en toch niet toekomstbestendig. Het verschil zit in details die je met een rolmaat in tien minuten vaststelt.

De vijf controles die er het meest toe doen

1. Route naar de voordeur: ligt er een opstap, of is de aanloop vlak? Bij nieuwbouw geldt sinds 2022 een drempelhoogte van maximaal 20 mm bij elke toegang, een bruikbare meetlat om ook bestaande bouw langs te leggen.
2. Deurbreedtes: meet de doorgang van badkamer en slaapkamer. Past een rollator er comfortabel doorheen, of moet je schuin manoeuvreren?
3. Badkamer: is er een inloopdouche of alleen een douchebak met opstap? Vervangen kost doorgaans een paar duizend euro, dus dit hoort in je rekensom.
4. Draairuimte: kun je in de badkamer en de gang een halve cirkel draaien zonder tegen iets aan te lopen?
5. Voorzieningen in de buurt: winkel, huisarts, halte. Uit het WoonOnderzoek Nederland 2021, aangehaald door BPD, blijkt dat alleenstaande 65-plussers sterk hechten aan een gelijkvloerse woning dicht bij voorzieningen én met eigen buitenruimte.

Het ministerie van Binnenlandse Zaken laat NEN bovendien werken aan de norm NEN 9120, gebaseerd op NEN-EN 17210, die vier niveaus onderscheidt: zelfstandig bezoekbaar, rollatortoegankelijk, rolstoeltoegankelijk en elektrische-rolstoeltoegankelijk. Die indeling is handig om je eigen eisen te ordenen: bepaal vooraf welk niveau je nu nodig hebt en welk niveau je over tien jaar wilt kunnen bereiken zonder verbouwing.

Zo pak je het aan:

• Neem een rolmaat mee en noteer de doorgangsbreedte van badkamer, toilet en hoofdslaapkamer.
• Meet de hoogste drempel in de woning; boven ongeveer 20 mm is aanpassen verstandig.
• Vraag naar het bouwjaar van de badkamer; ouder dan 20 jaar betekent doorgaans vervanging binnen afzienbare tijd.
• Loop de route van parkeerplek naar voordeur, ook bij regen of in het donker.
• Vraag bij een appartement het meerjarenonderhoudsplan en de laatste VvE-notulen op.

Verkopen of eerst kopen: hoe regel je de volgorde zonder dubbele lasten?

Dit is de vraag waar het bij senioren in de praktijk op vastloopt. Verkoop je eerst, dan sta je sterk bij het bieden maar heb je een deadline. Koop je eerst, dan heb je rust bij het kiezen maar mogelijk twee woningen tegelijk.

Stel: een echtpaar van rond de zeventig woont in een vrijstaande woning met vier slaapkamers en een tuin van ruim 400 m². De trap wordt zwaarder, de tuin kost elk weekend een dagdeel. Ze willen naar een patiowoning met ongeveer 90 m² woonoppervlak. Zonder plan zouden ze eerst gaan kijken, verliefd worden op een woning, en dan onder tijdsdruk hun eigen huis in de markt zetten.

Met een gefaseerde aanpak gaat het anders. Eerst een waardebepaling, zodat de bandbreedte van de opbrengst vaststaat. Dan de eigen woning verkoopklaar maken, met foto's en documentatie gereed. Pas daarna actief bieden, met een ruime overdrachtsdatum als onderhandelingspunt in plaats van een ontbindende voorwaarde.

Het verschil is meetbaar: een bod zonder verkoopvoorbehoud weegt bij verkopers doorgaans zwaarder dan een bod dat een paar duizend euro hoger ligt maar wél afhankelijk is van een nog niet verkocht huis. En de periode met dubbele lasten krimpt in de praktijk van maanden naar weken, omdat beide trajecten op elkaar zijn afgestemd in plaats van achter elkaar aan te hollen.

Ook in andere situaties helpt die volgorde. Bij een nalatenschap met meerdere erfgenamen, of bij een woningverkoop na een scheiding in Nuenen, is het vastleggen van de waarde vooraf vaak de stap die discussie voorkomt. Wie wil weten waar hij financieel staat, begint bij een gratis waardebepaling; voor formele doelen zoals financiering of verdeling is een officiële taxatie nodig.

Zo pak je het aan:

• Bepaal eerst de waardebandbreedte van je huidige woning, vóór je gaat bezichtigen.
• Reken je maximale koopsom uit inclusief overdrachtsbelasting, notaris en verhuiskosten.
• Zet je woning verkoopklaar (opgeruimd, foto's, energielabel) voordat je een bod uitbrengt.
• Onderhandel over de leveringsdatum in plaats van over een verkoopvoorbehoud.
• Bespreek vooraf met de bank of een overbruggingskrediet nodig is en tot welk bedrag.

Wat betekent doorstroming voor de regio Nuenen en Geldrop-Mierlo?

Gelijkvloers wonen is niet alleen een persoonlijke keuze. Het beweegt de hele markt. In Nuenen zijn recent 41 nieuwbouwwoningen aan de Wederikdreef opgeleverd, waarbij het aanbieden van gelijkvloerse woningen aan ouderen expliciet bedoeld is om ruimte te maken voor jonge gezinnen.

Dat mechanisme is precies wat een eengezinswoning vrijmaakt in wijken die anders vastzitten. Voor klanten in Geldrop-Mierlo, Son en Breugel, Eindhoven en Helmond geldt dezelfde dynamiek: elke senior die comfortabel doorstroomt, opent een schakel in de keten.

Wie zich oriënteert op de vraag welke wijken in de Brainport-regio geschikt zijn voor jonge gezinnen, kijkt in feite naar de andere kant van diezelfde keten.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen een gelijkvloerse woning en een nultredenwoning?

Nultredenwoning is de officiële term. Het CBS verstaat daaronder een woning die zowel van buiten als van binnen zonder traplopen bereikbaar is, met keuken, badkamer, toilet en minstens één slaapkamer op hetzelfde niveau. "Gelijkvloers" wordt in advertenties losser gebruikt en slaat soms alleen op de binnenkant. Check daarom altijd de route van de stoep naar je voordeur, niet alleen de plattegrond.

Is een gelijkvloerse woning duurder per vierkante meter?

Vaak wel, en dat komt door schaarste. Het aanbod is landelijk ongeveer een vijfde van de woningvoorraad, maar in kleine kernen komen er per jaar maar een handvol geschikte woningen vrij. Reken erop dat je op prijs per vierkante meter iets inlevert ten opzichte van een eengezinswoning van vergelijkbare kwaliteit. Daar staat tegenover dat onderhoud en energieverbruik doorgaans lager uitvallen.

Wanneer is het verstandig om te verhuizen naar gelijkvloers?

Het beste moment ligt vóór het noodzakelijke moment. Zolang je zelf kunt kiezen, kun je wachten op de juiste woning, onderhandelen over de opleverdatum en rustig verhuizen. Een praktische graadmeter: gebruik je de bovenverdieping nog dagelijks, of eigenlijk alleen om te slapen? Bij dat laatste is oriënteren zinvol, ook als je nog geen haast hebt.

Hoe helpt Metselaars Makelaardij bij het vinden van een gelijkvloerse woning?

Via gerichte matching in plaats van afwachten. Metselaars Makelaardij houdt bij welke zoekers concreet op zoek zijn naar een nultredenwoning en koppelt die aan woningen die nog niet publiek staan, onder meer via stille verkoop. Daarnaast biedt het kantoor begeleiding voor senioren en erfgenamen, inclusief hulp bij het leegmaken van de woning. De volgorde die daarbij wordt gehanteerd, eerst waarde bepalen, dan pas bieden, voorkomt dat je onder tijdsdruk moet beslissen.

Moet ik mijn huidige woning eerst verkopen voordat ik bied?

Niet per se, maar het versterkt je positie aanzienlijk. Verkopers wegen zekerheid mee, en een bod zonder verkoopvoorbehoud weegt in de praktijk zwaarder dan een iets hoger bod met dat voorbehoud. Kan of wil je niet eerst verkopen, bespreek dan vooraf met je bank tot welk bedrag een overbruggingskrediet mogelijk is. Meer over wat een NVM-makelaar in dat traject kost en oplevert, lees je in deze uiteenzetting over courtage en opbrengst.

Conclusie

Een gelijkvloerse woning is de juiste stap op het moment dat je hem nog zelf kunt kiezen. Niet als de trap onmogelijk is geworden, maar als hij begint te knagen. Dat verschil bepaalt of je maanden de tijd hebt om te vergelijken, of dat je binnen drie weken moet beslissen over de enige woning die beschikbaar is.

De route is overzichtelijk: bepaal eerst de waarde van je huidige woning, leg vast welk toegankelijkheidsniveau je nu en over tien jaar nodig hebt, meet bij elke bezichtiging drempels en deurbreedtes, en zorg dat je bod niet afhankelijk is van een nog onverkocht huis. Of je nu in Nuenen, Geldrop-Mierlo of Son en Breugel woont, die volgorde werkt hetzelfde.

Wie daar begeleiding bij wil, vindt meer over de werkwijze van Metselaars Makelaardij, inclusief de aanpak voor senioren en erfgenamen.