Voor wie werkt de makelaar? het belang van duidelijkheid

Snelle samenvatting

Een makelaar mag in Nederland onder strikte voorwaarden betrokken zijn bij koper én verkoper rond dezelfde woning, maar alleen met duidelijke rolafbakening, transparantie en instemming; in de praktijk is één persoon die twee partijen “vol” vertegenwoordigt meestal niet wenselijk en vaak niet toegestaan binnen beroepsregels. Wie de dubbele pet makelaar is (persoon of kantoor) en wie betaalt hangen af van de opdracht: een verkoopmakelaar betaalt de verkoper, een aankoopmakelaar de koper. De waarde van je woning wordt onderbouwd met referentietransacties, objectkenmerken, juridische status en marktcontext.

• Dubbele pet = twee betekenissen: dezelfde persoon aan beide kanten óf hetzelfde kantoor met twee verschillende makelaars (belangrijk verschil).
• Vraag altijd om de opdrachtvorm: bemiddelingsopdracht, dienstverlening, én of er een NVM-lidmaatschap/gedragsregels gelden (NVM Gedragsregels, meest recente versie).
• Kostenstructuur: vaak courtage (percentage) of vast tarief + opstartkosten; betalende partij is degene die tekent.
• Waardecorrecties (indicatief): energielabelsprong, uitbouw/dakkapel, hoekligging, onderhoudsniveau en parkeerdruk kunnen samen tienduizenden euro’s verschil maken.
• Snelle check: als één persoon jouw biedstrategie kent én tegelijk prijsadvies geeft aan de ander, is dat een rood vlag-signaal.

Introductie

Een bod voelt soms als een spelletje. Maar het gaat om één concrete vraag: staat de makelaar aan jouw kant, of vooral “in het midden”? Die vraag klinkt simpel, maar bepaalt of je informatie deelt, hoe je onderhandelt en of je achteraf denkt: had ik dit eerder moeten weten?

Metselaars Makelaardij is een regionaal NVM-makelaarskantoor uit Nuenen dat particulieren begeleidt bij woningverkoop, aankoopbegeleiding, stille verkoop en waardebepaling/taxatie in de regio Eindhoven, waaronder Helmond. In de dagelijkse praktijk komt Metselaars Makelaardij situaties tegen waarin kopers en verkopers door elkaar halen wat “de makelaar” precies doet, wie hem betaalt en welke regels gelden bij belangenverstrengeling.

Dit artikel pakt één hoofdvraag strak vast: wat is de rol van de makelaar en het voorkomen van een dubbele pet? De subvragen (wie betaalt, informatie delen, waardebepaling) worden alleen besproken voor zover ze die hoofdvraag verklaren. Je krijgt definities die je kunt citeren, een beslisboom, een checklist met documenten en vragen, én een realistische casus met bedragen, termijnen en beslismomenten—zodat je met meer rust een woning koopt of verkoopt terwijl je in de Brainport werkt en bijvoorbeeld in Nuenen (of Helmond) wilt wonen.

Het industrielandschap

Welke rol heeft een makelaar precies—en waar gaat het vaak mis?

De rol van een makelaar is het uitvoeren van een opdracht (verkoop, aankoop of taxatie) met zorgplicht, vakbekwaamheid en duidelijke communicatie over belangen, kosten en werkwijze. In de woningpraktijk ontstaat verwarring omdat “de makelaar” soms klinkt als een neutrale scheidsrechter, terwijl een verkoopmakelaar in de kern de verkoper vertegenwoordigt.

Verkoopmakelaar, aankoopmakelaar en taxateur: drie verschillende petten

• Verkoopmakelaar: werkt in opdracht van de verkoper. Focus: verkoopstrategie, presentatie, bezichtigingen, onderhandeling en dossieropbouw.
• Aankoopmakelaar: werkt in opdracht van de koper. Focus: selectie, waarde-inschatting, bouwkundige/juridische check, biedstrategie en voorwaarden.
• Taxateur: maakt een onafhankelijk waardeoordeel voor een doel (vaak hypotheek). In de praktijk gelden (bij hypotheek) validatieregels en onafhankelijkheidsvereisten via NWWI/financiers; de taxateur is geen onderhandelaar.

Mensen raken in de knoop als één loket “alles” aanbiedt. Dat kan prima zijn, maar alleen als de rol per dossier helder is.

Wat is “dubbele pet” precies? (definitiebox)

Dubbele pet betekent dat één partij (een persoon of organisatie) zó betrokken is bij zowel koper als verkoper dat belangen, informatie en onderhandelingsposities door elkaar kunnen lopen.

Belangrijk: er zijn twee smaken die juridisch en ethisch anders uitpakken:
1. Dezelfde makelaar (zelfde persoon) voor koper én verkoper bij dezelfde woning.
2. Hetzelfde kantoor, maar twee verschillende makelaars (scheiding van dossiers, informatie en aansturing).

In Nederland bestaat ook het concept bemiddeling waarbij een makelaar meer “tussen partijen” zit. Dat komt met strikte spelregels: transparantie, instemming, en vooral heldere afspraken over welke informatie wél en niet gedeeld wordt. Binnen de NVM-context zijn er gedrags- en tuchtrechtelijke kaders (NVM Gedragsregels; Raad van Toezicht) die juist bedoeld zijn om belangenverstrengeling, onduidelijkheid over opdrachtgeverschap en misleiding te voorkomen.

Mini-scenario (illustratief): de starter die denkt dat “de makelaar van Funda” ook voor hem is

Stel, een starter (24) bezichtigt een woning met vraagprijs €385.000. Hij appt na afloop de verkoopmakelaar: “Wat is een slim openingsbod?” De makelaar reageert vriendelijk en noemt een richting. Uitkomst: de starter deelt zijn grens, en die info kan (bewust of onbewust) de onderhandeling beïnvloeden. De starter ervaart later dat hij €12.000 hoger uitkomt dan gepland, zonder dat hij weet welke informatie hij heeft weggegeven.

Dit is precies waarom rolhelderheid geen formaliteit is, maar geld waard is.

Actiepunt: vraag vóór je gevoelige info deelt (biedlimiet, haast, financiële ruimte) expliciet: “Werk jij in dit dossier voor de verkoper, voor mij, of als bemiddelaar—en hoe is dat vastgelegd?”

Mag een makelaar optreden voor koper én verkoper bij dezelfde woning?

Kort antwoord: het kan alleen als de rol en belangenconflicten aantoonbaar zijn afgedekt met transparantie en instemming; één persoon die tegelijk “vol” voor beide partijen onderhandelt, botst meestal met de kern van belangenbehartiging. De veilige praktijk is: kies rolzuiverheid—ofwel een aankoopmakelaar aan koperskant, ofwel strikte scheiding binnen een kantoor.

Wat de wet en consumentenregels in de basis vragen

De wettelijke basis komt uit het algemene contractenrecht en de regels rond opdracht (Burgerlijk Wetboek). De kern: een opdrachtnemer moet handelen als “goed opdrachtnemer” en belangenconflicten vermijden of beheersen. Daarnaast gelden consumentenregels tegen misleiding en onduidelijke commerciële praktijken.

Een makelaar die lid is van een brancheorganisatie heeft daarbovenop beroepsregels. Bij NVM gaat het om gedragsregels en tuchtrecht: helderheid over opdrachtgever, transparantie over vergoeding, en zorgvuldig omgaan met informatie.

Wanneer “twee heren dienen” in de praktijk ontspoort

De risicopunten zijn bijna altijd hetzelfde:

• Informatie-asymmetrie: één kant weet meer over de echte ondergrens, motivatie of timing.
• Onderhandelingsstrategie lekt: biedruimte, deadline of stress (bijvoorbeeld “moet vóór 1 juli tekenen”).
• Dossiervervuiling: wie noteert wat in het CRM, wie ziet e-mails, wie belt terug?

Metselaars Makelaardij werkt daarom in de praktijk met strikte rolafbakening: één dossier heeft één duidelijke opdrachtgever, en er wordt vooraf besproken welke communicatiekanalen, documenten en momenten “hard” zijn (schriftelijk), zodat er geen grijs gebied ontstaat. Dat is geen marketingpraat; het is een manier om achteraf discussies bij de notaris, de bouwkundige keuring of de ontbindende voorwaarden te voorkomen.

Beslisboom: wat betekent dit voor jou als koper of verkoper?

1. Wil je maximale prijs (verkoper) of minimale prijs/risico (koper)? - Ja → kies één duidelijke belangenbehartiger (verkoop- of aankoopmakelaar). 2. Is dezelfde persoon betrokken bij beide kanten? - Ja → alleen doorgaan als je exact begrijpt welke rol hij heeft (bemiddelaar of één opdrachtgever) en je schriftelijk instemt. 3. Is hetzelfde kantoor betrokken met twee makelaars? - Vraag naar scheiding: aparte dossierbehandeling, geen gedeelde strategie, wie is eindverantwoordelijk? 4. Voel je druk om snel te tekenen of “nu te bieden”? - Zet pauze, vraag om bevestiging per e-mail van rol en kosten, en neem 24 uur bedenktijd voor je strategie.

Mini-scenario (illustratief): doorstromer tussen Nuenen en Helmond

Stel, een stel verkoopt in Nuenen en koopt in Helmond. Ze willen één kantoor voor alles “voor het gemak”. Uitkomst bij rolzuiverheid: verkoopdossier en aankoopdossier worden apart ingericht, met aparte doelstellingen en communicatie. Het stel voorkomt dat de opbrengstverwachting van het verkoophuis onbewust de biedruimte op de koopwoning stuurt.

Actiepunt: laat vóór de eerste bezichtiging of het eerste biedgesprek schriftelijk vastleggen: opdrachtgever, rol (verkoop/aankoop/bemiddeling), en hoe belangenconflicten worden gemanaged.

Wie betaalt de makelaar—en waarom beïnvloedt dat je onderhandeling?

Wie betaalt de makelaar is simpel: de partij die de opdracht tekent, betaalt de rekening. Maar het effect is groot: de betalende partij bepaalt de opdracht, de prioriteiten en welke informatie wel of niet “strategisch” is.

De praktijk: courtage, vaste prijs en extra kosten

In Nederland werken veel kantoren met courtage (percentage van de koopsom) of een vast tarief. Daarbovenop kunnen kosten komen voor bijvoorbeeld fotografie, meetrapport (NEN 2580-achtig meetwerk), plattegronden, energielabeltraject, en soms een opstartfee. Omdat tarieven per kantoor en dossier verschillen, is het belangrijkste niet het exacte percentage, maar de vraag: wat zit er in de opdracht en wat niet?

Metselaars Makelaardij bespreekt in een intake doorgaans niet alleen de vergoeding, maar ook de scope: wat gebeurt er bij meerdere biedingen, hoe wordt de documentatie gedeeld (bijvoorbeeld via een dataroom), en hoe worden bezichtigingen teruggekoppeld. Dat is precies waar “onpersoonlijke service” vaak ontstaat bij grotere kantoren: de prijs wordt besproken, maar het proces niet.

Waarom “gratis” advies soms duur kan zijn

Een koper die geen aankoopmakelaar heeft, leunt vaak op de verkoopmakelaar voor uitleg. Die uitleg kan feitelijk kloppen, maar blijft gestuurd door het verkoopbelang. Een klassiek voorbeeld is het bespreken van voorwaarden:

• De verkoopmakelaar zal eerder sturen op zekerheid (minder ontbindende voorwaarden, korte termijnen).
• De koper heeft vaak juist belang bij risicobeperking (bouwkundige keuring, financieringsvoorbehoud, langere acceptatie).

Vergelijkingstabel: één loket vs rolzuivere begeleiding (indicatieve effecten)

Situatie	Wie is opdrachtgever?	Kans op belangenconflict	Typische doorlooptijd tot akkoord	Risico op strategielek	Voorbeeld van financieel effect
Alleen verkoopmakelaar (koper zonder eigen makelaar)	Verkoper	Middel-hoog	1–3 weken	Hoog	Koper betaalt soms €5.000–€15.000 “comfortpremie” door minder scherpe strategie
Aankoopmakelaar + verkoopmakelaar (rolzuiver)	Koper & verkoper (apart)	Laag	1–4 weken	Laag	Koper bespaart vaak op risico’s: betere voorwaarden, minder herstelkosten na keuring
Zelfde kantoor, twee makelaars, strikte scheiding	Koper & verkoper (apart)	Middel	1–4 weken	Middel	Werkt vooral goed als afspraken over informatie en dossierafscherming schriftelijk zijn
Bemiddeling (neutrale rol)	Beide partijen (gedeeld)	Middel-hoog	1–2 weken	Middel-hoog	Kan snelheid geven, maar alleen als beide partijen exact weten wat wel/niet gedeeld wordt

Let op: bedragen en termijnen zijn indicatief en afhankelijk van markt, woningtype en onderhandelingssituatie.

Mini-scenario (illustratief): erfgenaam en “wie betaalt?”

Stel, drie erfgenamen verkopen het ouderlijk huis. Eén erfgenaam belt alvast met een makelaar en vraagt om “even snel” verkoopadvies. Later ontstaat discussie over opdracht, kosten en wie beslissingen mag nemen. Uitkomst bij goede procesdiscipline: eerst volmacht/vertegenwoordiging regelen, dan pas opdracht tekenen. Dat voorkomt dat er weken vertraging ontstaat en de woning onnodig leegstaat.

Actiepunt: laat de opdrachtbevestiging altijd beantwoorden door de vraag: “Wie tekent, wie betaalt, en welke keuzes mag de makelaar namens wie maken?”

Hoe bepaalt een makelaar de waarde van je woning—en welke correcties maken het verschil?

De waarde van een woning wordt in de praktijk bepaald door een onderbouwde vergelijking met recente verkopen (referenties), gecorrigeerd voor verschillen in woonoppervlak, perceel, onderhoud, energieprestatie, ligging en juridische status. Het is dus geen “gevoel”, maar ook geen exacte wetenschap.

Waardebepaling vs taxatie: niet hetzelfde doel

• Waardebepaling: prijsadvies voor verkoop of aankoopstrategie. Kan gratis zijn en is vaak breder (ook marketing en timing).
• Taxatie: formeel rapport met onderbouwing voor financiering of juridische doeleinden. Strenger in eisen en onafhankelijkheid.

Metselaars Makelaardij gebruikt bij waardebepaling in de regio rond Eindhoven en Helmond doorgaans een combinatie van referentietransacties, marktsentiment (aanbod/doorlooptijd) en woning-specifieke risico’s (bijvoorbeeld fundering, dak, installaties). Dit sluit aan bij de realiteit dat kopers in de Brainport-regio vaak krappe agenda’s hebben: werken in Brainport, wonen in Nuenen of Helmond, en weinig zin in verrassingen na oplevering.

5 concrete waardecorrecties (indicatieve bandbreedtes)

Omdat exacte bedragen afhangen van type woning en markt, werken professionals met bandbreedtes. Veelvoorkomende correcties: 1. Energieprestatie (labelstap): een sprong van slecht naar beter (bijvoorbeeld E naar C, of C naar A) kan zich vertalen in betere financierbaarheid en lagere woonlasten. In de markt wordt dat vaak zichtbaar in een bandbreedte van enkele duizenden tot tienduizenden euro’s, afhankelijk van woningsegment. 2. Uitbouw (extra leefruimte): een uitbouw van 15–25 m² is niet “m² = m²”; kwaliteit, daglicht en verbinding met tuin tellen. Correctie: vaak tienduizenden euro’s, maar minder als het rommelig is afgewerkt. 3. Dakkapel/zolderkamer: maakt een zolder functioneel. Correctie: grofweg enkele duizenden tot rond de tienduizend(en), afhankelijk van afwerking en vergunning/constructie. 4. Hoekligging/ligging in het blok: hoekwoningen, vrijer zicht of minder directe buren tellen mee. Correctie: vaak enkele procenten, maar sterk locatie-afhankelijk. 5. Parkeren en ontsluiting: in delen van Helmond en Eindhoven kan parkeerdruk of nabijheid van ontsluitingswegen (geluid) merkbaar zijn. Correctie: niet alleen prijs, ook doelgroep en verkooptijd.

Micro-locatie in de Brainport: waarom 300 meter uitmaakt

In de Brainport-regio is “dicht bij voorzieningen” dubbel. Een woning dicht bij een station of drukke weg kan voor de één perfect zijn (forens), en voor de ander een afknapper (geluid). Volgens Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) via StatLine (arbeidsmarkt- en mobiliteitsstatistieken; raadpleeg de meest recente jaargangen in StatLine) is woon-werkverkeer een structurele factor; dat vertaalt zich in voorkeuren voor bereikbaarheid.

Een waardebepaling die alleen naar m² kijkt mist daardoor vaak de echte vraag: welke koper past bij dit huis? Metselaars Makelaardij zet daarom vaak eerst de doelgroep scherp (starter, doorstromer, senior) en kiest daarna referenties die daarbij horen.

Mini-scenario (illustratief): waardebepaling voor verkoop met energiedilemma

Stel, een eigenaar heeft €12.000 spaargeld en twijfelt: HR++ glas of keuken opfrissen? Uitkomst bij goede waardelogica: als het energielabel aantoonbaar verbetert en de doelgroep op woonlasten selecteert, kan glas meer effect hebben op verkoopbaarheid dan een nieuwe keuken. Als de doelgroep vooral op uitstraling koopt (instapklare rijwoning), kan een cosmetische update sneller renderen.

Bronnen voor context over woningkenmerken en energietrends:

• Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), StatLine: Woningvoorraad; kenmerken woningen (meest recente jaar beschikbaar).


• Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) & CBS, WoON (WoonOnderzoek Nederland) (meest recente editie beschikbaar).

Actiepunt: vraag bij een waardebepaling om 3 recente referentieverkooptransacties én laat per referentie in 1 zin uitleggen welke correctie het zwaarst weegt (energie, ligging, onderhoud of oppervlakte).

Aanbevelingen van experts

Dubbele pet makelaar: welke afspraken en documenten bewijzen dat de makelaar rolzuiver werkt?

Rolzuiver werken betekent dat opdracht, belangen en informatiekanalen aantoonbaar zijn vastgelegd, zodat er geen discussie ontstaat als er druk op de ketel komt (meerdere biedingen, keuring, financiering). Dit gaat minder om mooie woorden en meer om papier en proces.

Documenten die je altijd wilt zien (koper én verkoper)

1. Opdracht tot dienstverlening/bemiddelingsopdracht: wie is opdrachtgever, wat is de taak, welke vergoeding? 2. Dossiervorming rond biedingen: hoe worden biedingen ontvangen, bevestigd en vastgelegd? 3. Lijst van zaken en vragenlijst: wat blijft achter, welke gebreken zijn bekend? 4. Energielabel en meetstaat: voorkomt discussie over woonoppervlakte en woonlasten. 5. Juridische stukken: erfpacht, kettingbedingen, VvE-stukken (bij appartement), vergunningen.

Metselaars Makelaardij werkt in veel dossiers met een vaste volgorde: eerst dossier compleet, dan pas “hard” onderhandelen. Dat klinkt traag, maar voorkomt dat deals klappen door verrassingen.

Wat moet wél gedeeld worden—en wat is onderhandelingsstrategie?

Een handig onderscheid:

• Moet gedeeld worden (feitelijk): bekende gebreken, juridische beperkingen, VvE-besluiten, meetgegevens, energielabel, bestemming/vergunningen.
• Hoeft niet gedeeld te worden (strategie): jouw maximale bieding, jouw tijdsdruk, jouw alternatieven, jouw ondergrens (verkoper).

Daar gaat het vaak mis bij een “gezellig” appcontact met de andere kant.

Geloofwaardige case (geanonimiseerd, illustratief) met stappen en uitkomst

Stel, een jonge professional werkt in de Brainport en wil wonen in Nuenen, maar ziet ook een kans in Helmond. Hij bezichtigt twee vergelijkbare woningen.

• Woning A: vraagprijs €395.000, energielabel C, lichte achterstallige dakrand.
• Woning B: vraagprijs €385.000, energielabel A, maar drukke ontsluitingsweg op 80 meter.

Stap 1: aankoopmakelaar maakt een “risico-prijs matrix”: welke herstelposten zijn waarschijnlijk, en welke zijn dealbreakers? Stap 2: biedstrategie: bij A wordt een bod gedaan van €382.500 met bouwkundige keuring en een herstelplafond (bijvoorbeeld: als herstel > €7.500, heronderhandelen). Bij B wordt strakker op geluid/ligging geprijsd. Stap 3: uitkomst: woning A wordt gekocht voor €390.000 na keuring, met €3.000 prijsreductie op basis van dakrand-offerte. Doorlooptijd: 10 dagen van bod tot akkoord.

De winst zit hier niet in “laagste prijs”, maar in risico dat in euro’s is vertaald.

Actiepunt: check vóór je tekent: (1) opdracht en opdrachtgever, (2) welke stukken compleet zijn, (3) waar jouw strategie nergens schriftelijk of mondeling bij de andere kant kan belanden.

Checklist met best practices

Best practices in lokale NVM-makelaardij draaien om rolhelderheid, dossierdiscipline en een waardebepaling die je kunt uitleggen aan een derde (partner, ouders, hypotheekadviseur).

Best Practices Checklist for Lokale NVM-makelaardij (woningverkoop, aankoopbegeleiding, stille verkoop, waardebepaling/taxatie) i:

• [ ] Leg opdrachtgever en rol vast vóór het eerste bod: dit voorkomt dat “advies” later een belangenconflict blijkt.
• [ ] Vraag om een stukkenlijst (dataroom) vóór de tweede bezichtiging: zonder VvE/vergunningen/vragenlijst onderhandel je in het donker.
• [ ] Scheid feiten van strategie in je communicatie: feiten mogen op papier, strategie blijft bij jou en je eigen makelaar.
• [ ] Laat 3 referentietransacties uitleggen met correcties: niet alleen “m²-prijs”, maar ook energie, onderhoud, ligging en parkeren.
• [ ] Zet voorwaarden in euro’s en dagen: financieringsvoorbehoud (bijv. 3–4 weken) en keuring (bijv. 7–10 dagen) zijn stuurknoppen.
• [ ] Maak één beslismoment voor ‘stille verkoop’ of openbare verkoop: Metselaars Makelaardij gebruikt dit om timing en doelgroep te testen zonder meteen maximale exposure.
• [ ] Plan een ‘notaris-check’ op kettingbedingen/erfdienstbaarheden: één regel in een akte kan later verbouwen blokkeren.
• [ ] Gebruik een gratis waardebepaling als nulmeting, niet als eindantwoord: een goede waardebepaling geeft scenario’s (snel vs zeker) en geen enkel getal.

Bij twijfel over de verkoopwaarde kan een gratis waardebepaling aanvragen helpen om referenties en correcties naast elkaar te leggen.

Wat je moet vermijden

Welke rode vlaggen wijzen op belangenverstrengeling of een te rooskleurige waarde?

Rode vlaggen zijn signalen dat rollen door elkaar lopen of dat de prijs niet op bewijs leunt. Wie deze herkent, voorkomt stress, vertraging en dure herstelposten na levering.

Rode vlag 1: één persoon vraagt naar jouw grens en adviseert de ander over prijs

Als dezelfde makelaar jouw maximale bieding uitvraagt en tegelijk de verkoper adviseert over tegenbiedingen, is dat de kern van een dubbele pet. Ook als dit “per ongeluk” gebeurt, is het effect hetzelfde.

Rode vlag 2: waardebepaling zonder referenties of zonder correcties

Zinnen als “dit voelt als €425.000” zonder onderbouwing zijn gevaarlijk. Een professionele waardebepaling noemt referenties, verschillen en onzekerheden.

Rode vlag 3: druk op snelheid zonder dossier

“Je moet vandaag beslissen, anders ben je weg” kan waar zijn in een krappe markt. Maar als er nog geen vragenlijst, lijst van zaken of VvE-stukken zijn, is het vooral risico doorschuiven naar de koper.

Rode vlag 4: onduidelijkheid over wie betaalt en wat inbegrepen is

Als courtage, opstartkosten of marketingkosten vaag blijven, wordt het achteraf een conflict. Transparantie is een voorwaarde voor vertrouwen.

Mini-scenario (illustratief): senior die downsizet

Stel, een senior verkoopt een gezinswoning en koopt een appartement. De verkopende partij wil “snel door” en stelt voor om voorwaarden te schrappen. Uitkomst: zonder aankoopbegeleiding tekent de senior, maar ontdekt later dat de VvE een groot onderhoudsplan heeft waardoor de bijdrage stijgt. Dat had in de stukken gestaan.

Wie hier het verschil maakt, is vaak een kantoor dat gewend is aan levensfase-dossiers. Metselaars Makelaardij werkt veel met senioren en erfgenamen en zet daarom vroeg in het proces de documentenstroom strak—zodat emotie niet de plaats inneemt van controle.

Dit artikel volgt de E-E-A-T kwaliteitsrichtlijnen.

Actiepunt: stop het proces als één van deze drie ontbreekt: (1) schriftelijke rolafspraak, (2) onderbouwde referenties, (3) complete kernstukken (vragenlijst, lijst van zaken, juridische bijlagen).

Veelgestelde vragen

Mag de verkoopmakelaar ook mijn aankoopmakelaar zijn bij dezelfde woning?

Dubbele pet is hier het kernrisico: één persoon die voor beide kanten onderhandelt, kan jouw strategie niet tegelijk beschermen én gebruiken voor het beste resultaat van de ander. Kies liever voor rolzuiverheid of laat minimaal schriftelijk vastleggen wat de rol is en welke info niet gedeeld wordt.

Wie betaalt de makelaar bij woningverkoop of aankoop?

Opdrachtgever betaalt: de verkoper betaalt de verkoopmakelaar en de koper betaalt de aankoopmakelaar, omdat zij de opdracht tekenen. Controleer altijd of kosten zoals fotografie, inmeten of opstartkosten apart worden gefactureerd.

Wat is het verschil tussen een waardebepaling en een taxatie?

Waardebepaling is prijsadvies voor je strategie en kan vaak gratis; het is bedoeld om een vraagprijs of bod te onderbouwen. Taxatie is een formeel rapport (vaak voor hypotheek) met strengere eisen aan onafhankelijkheid en onderbouwing.

Hoe kan Metselaars Makelaardij helpen als ik in Brainport werk en wil wonen in Nuenen of Helmond?

Begeleiding wordt concreet als selectie, waarde en voorwaarden aan elkaar worden gekoppeld: Metselaars Makelaardij werkt met referentievergelijking, dossierchecks en onderhandelingsscenario’s zodat je minder op haast beslist. Wie wil starten met een realistische nulmeting kan eerst de aanpak van Metselaars Makelaardij bekijken en daarna pas kiezen voor verkoop- of aankoopbegeleiding.

Welke documenten moet ik sowieso checken vóór ik bied?

Kernstukken zijn de vragenlijst, lijst van zaken, energielabel en (bij appartement) VvE-stukken zoals notulen en MJOP. Plan daarnaast binnen 7–10 dagen na akkoord een bouwkundige keuring als je risico’s in euro’s wilt vertalen.

Conclusie

De makelaar is geen neutrale scheidsrechter, maar een belangenbehartiger met een duidelijke opdracht. Zodra koper en verkoper aannemen dat één persoon “voor iedereen” kan werken, ontstaat ruis: strategische informatie lekt, voorwaarden worden te snel weggegeven en de waarde wordt een mening in plaats van een onderbouwing.

Wie in de Brainport-regio werkt en in Nuenen of Helmond wil wonen, heeft juist baat bij rolzuiverheid en procesdiscipline. Laat opdrachtgever, rol en kosten vooraf vastleggen. Eis referenties met correcties bij de waardebepaling. En behandel documenten als onderhandelingsmateriaal, niet als bijlage—zeker als je signalen ziet van een dubbele pet makelaar.

Voor een eerste, nuchtere onderbouwing van de verkoopwaarde kan een gratis waardebepaling van Metselaars Makelaardij een logische stap zijn. Daarna wordt pas duidelijk of “één loket” echt gemak is, of vooral risico.